Dieci regole per un contratto di mutuo

Un breve "vademecum" per l'aspirante mutuario in tempi di crisi è stato proposto dal sito del Sole 24 Ore. Una breve guida in dieci punti per ridurre al minimo il margine d'errore.

1. Chiedere il mutuo in diversi istituti

E' bene chiedere il mutuo in diversi istituti, e non solo dove si ha il conto corrente. Le strategie delle banche sui mutui cambiano ogni trimestre: non è detto che un'offerta competitiva sia disponibile in ogni periodo dell'anno.

2. Cercare le offerte sia online sia allo sportello

Ci si può anche rivolgere a un mediatore creditizio qualificato, che però - è bene accertarlo - operi in assenza di conflitti di interesse. Le possibilità di risparmiare, online, sono più tangibili: c'è sì un intermediario in più (il broker online), ma è altrettanto vero che questi consente alla banca di risparmiare su altri costi. Alla fine, nella maggioranza dei casi, l'offerta online sarà più competitiva rispetto a quella che vi verrà proposta allo sportello.

3. La scelta del tasso deve essere presa in base alla personale propensione al rischio

Tasso fisso per i più ansiosi, insomma, ma solo nel caso in cui questo sia competitivo (e non troppo distante dal tasso della Bce). Tasso variabile (spesso più conveniente e soprattutto nei primi anni) per chi ha una maggiore propensione al rischio.

4. Il tasso variabile è più conveniente nel medio termine

Per effetto della crisi, i tassi di interesse europei e gli Euribor (quelli relativi ai mutui variabili) sono ai minimi di tutti i tempi, vicini a quota zero: il variabile, oggi, in partenza costa circa il 2-2,5% in meno rispetto al fisso.

5. Il mutuo deve essere considerato come una sorta di investimento attivo

Bisogna sempre essere pronti a rivederlo nel corso del tempo, rinegoziandolo oppure surrogandolo (con un altro istituto). Le condizioni potrebbero cambiare nel corso del tempo: bisogna essere mentalmente attivi per non farsi sfuggire le migliori occasioni per poter rimodulare la stipula.

6. Al momento della sottoscrizione del prestito fare grande attenzione ai costi

Non c'è solo lo spread. Considerare e ponderare le spese di perizia, quelle di incasso della rata e altri costi meno visibili. Il confronto tra le offerte, dunque, va effettuato solamente sulla baese del Taeg, il Tasso annuo effettivo globale, che è contenuto nel modello Esis.

7. Fare grande attenzione alle polizze assicurative

Le polizze Cpi (Credit protection insurance) e a quelle sulla vita proposte dalle banche per coprire le rate in caso di impossibilità a pagarle. In diversi casi, questi prodotti sono la prima fonte di guadagno per gli intermediari che offrono il mutuo: il costo del premio unico può essere più elevato rispetto alle stesse polizze sottoscritte all'esterno da compagnie assicurative. E' bene spendere del tempo per confrontare le diverse opzioni.

8. La data di stipula e quella di avvio dell'ammortamento devono essere ravvicinate

Fare grande attenzione alla data di stipula: è quello il momento in cui effettivamente la banca presta i soldi. Da quel giorno, inizia il pagamento degli interessi che deve pagare il beneficiario del prestito. Cercate di porre la data di stipula il più vicino possibile a quella dell'avvio del piano di ammortamento, e quindi del pagamento della prima rata: nel periodo che va dalla stipula al pagamento della prima rata si pagano (a vuoto) gli interessi di pre-ammortamento.

9. Il valore dell'ipoteca

Fate attenzione al valore dell'ipoteca: diverse banche iscrivono un'ipoteca pari al 200% del valore dell'immobile, altre al 150 per cento. La differenza è significativa poiché la parcella notarile viene calcolata non sul prestito, ma sul valore ipotecato.

10. Contrattare spread e spese accessorie

Dovete contrattare le condizioni con l'intermediario che offre il mutuo: i contratti non sono rigidissimi, e consentono spesso margini di contrattazione sia sullo spread sia sulle spese accessorie.

26 dicembre 2012 · Annapaola Ferri

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