Detrazioni per le ristrutturazioni immobiliari ed altri interventi sulla casa

Il decreto salva Italia ha reso definitiva, trasferendola del testo unico delle imposte dirette, la detrazione per le ristrutturazioni immobiliari del 36%. Successivamente altre norme hanno incrementato e prorogato la percentuale della detrazione dal 36% al 50%, reintrodotto la detrazione per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici nell'ambito della ristrutturazione, sempre del 50%, e via via prorogato il termine di fruizione, fino ad arrivare all'ultimo atto, la Legge di Stabilità 2016, che ha prorogato ambedue le detrazioni a tutto il 2016.

La detrazioni per interessi di mutui da casa di abitazione, invece, è applicabile nei casi in cui venga acquistato un immobile che entro un anno viene adibito ad abitazione principale.

L ‘acquisto deve avvenire nei 12 mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo (termine non preso in considerazione nei casi in cui il contratto venga estinto per stipularne uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare).

Per gli immobili locati, invece, deve risultare notificato l'atto di sfratto entro tre mesi dall'acquisto (stante la condizione ulteriore che l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dal rilascio).

La detrazione si applica in sede di dichiarazione dei redditi per una quota del 19% degli interessi ed oneri, sul tetto massimo di 4.000 euro, per un massimo detraibile di 760 euro annui (19% di 4.000).

Per la costruzione, invece, la detrazione è possibile quando il contratto di mutuo, stipulato dopo il 1998 ed intestato al proprietario dell'immobile, sia stato stipulato nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all'inizio dei lavori di costruzione della casa di abitazione.

La detrazione si applica in sede di dichiarazione dei redditi per una quota del 19% degli interessi ed oneri per un massimo detraibile di 491 euro annui (19% di 2.582,28).

E' necessario aggiungere che ambedue le suddette detrazioni si applicano anche nel caso di estinzione e successiva stipula di un nuovo contratto.

Esistono, poi, detrazioni per i canoni di affitto.

Agli inquilini di qualsiasi tipo di contratto di affitto stipulato o rinnovato per la casa adibita ad abitazione principale ai sensi della spettano, infatti, detrazioni di 300 euro, se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71; e di 150 euro, se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.

Ai giovani di età compresa tra i 20 ed i 30 anni che stipulano un contratto di locazione per una casa da adibire ad abitazione principale diversa da quella dei genitori o di coloro a cui sono affidati, spetta una detrazione per i primi tre anni di locazione di euro 991,65 se il reddito complessivo non supera lire euro 15.493,71.

Per i contratti di affitto a canone convenzionato, con esclusione dei contratti stipulati con gli enti pubblici, spetta una detrazione di euro 495,80 se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71 e di euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.

Sussiste anche una detrazione per i contratti di affitto di case adibite ad abitazione principale da parte di lavoratori dipendenti che abbiano trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni antecedenti quello di richiesta della detrazione, a condizione che l'abitazione sia situata nel nuovo comune di residenza, a non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione.

A questi spetta una detrazione per i primi tre anni di euro 991,65 se il reddito complessivo non supera lire euro 15.493,71 e di euro 495,80 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.

E' riconosciuta agli studenti che frequentano università in un comune diverso da quello di residenza (distante da quest'ultimo almeno 100 km e comunque in una provincia diversa) relativamente ai canoni di locazione di abitazioni poste nel comune ove ha sede l'università stessa, derivanti da contratti di affitto stipulati ai sensi della legge 431/98 oppure da contratti di ospitalità o dagli atti di assegnazione in godimento o locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative. L'entità della detrazione è di 19% dei canoni per un massimo di 2.633 euro. Il massimo detraibile dall'imposta lorda è 500 euro l'anno.

Va detto che le detrazioni suddette non sono cumulabili (chi avesse diritto a più di una deve scegliere quella più favorevole) e devono essere ripartite proporzionalmente tra gli aventi diritto se gli stessi sono più di uno.

Inoltre, tutte le detrazioni suddette debbono essere rapportate al periodo dell'anno durante il quale la casa è adibita ad abitazione principale, intendendo con essa quella nel quale il soggetto titolare del contratto di locazione (e i suoi familiari) dimorano abitualmente. Le detrazioni si applicano all'imposta lorda diminuita delle altre detrazioni previste dalla legge (carichi di famiglia, lavoro dipendente, etc.) Se l'imposta lorda non è sufficiente perché più bassa, la parte eccedente rimane a credito del soggetto.

Per quanto riguarda la detrazione dei canoni di affitto per l'abitazione principale, va detto che può essere goduta anche se il contratto è stato stipulato precedentemente all'entrata in vigore della legge 431/98, se su di esso non vi sono riferimenti alla stessa o se i riferimenti riguardano leggi precedenti.

Va ricordato, peraltro, che le detrazioni di cui sopra, spettanti a favore di lavoratori dipendenti o assimilati, pensionati, liberi professionisti, etc., devono essere usufruite evidenziandole sulle dichiarazione dei redditi.

Infine, le detrazioni spettanti dal 2008 in poi a favore di pensionati e lavoratori dipendenti o assimilati, possono essere erogate dai sostituti d'imposta in sede di liquidazione del conguaglio, ovvero dai datori di lavoro o dall'ente erogatore della pensione nel momento in cui questi liquidano le imposte per conto del dipendente o del pensionato.

Ciò, dietro presentazione di una specifica richiesta dove viene dichiarato il possesso dei requisiti, gli estremi di registrazione del contratto di locazione e il numero di mesi per i quali l'immobile è adibito ad abitazione principale. Per i percettori di altri redditi (liberi professionisti, etc.) la sede di detrazione rimane la dichiarazione dei redditi, anche in compensazione.

Esiste infine, una detrazione fiscale per i soggetti titolari di contratti di locazione di alloggi sociali adibiti a propria abitazione principale limitata, in prima applicazione, al triennio 2014/2016, di 900 euro se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71 e di 450 euro se il reddito complessivo supera la suddetta cifra ma non euro 30.987,41.

Va poi ricordato che a partire dal 2007 sono detraibili i compensi pagati ai mediatori immobiliari per l'acquisto dell'abitazione principale. Se l'acquisto è effettuato da più proprietari la detrazione deve essere ripartita in ragione della percentuale di proprietà. Per fruire della detrazione devono essere rispettate le disposizioni introdotte dal cosiddetto Decreto Bersani riguardo al rogito, ovvero l'obbligo di riportare sullo stesso l'entità dei compensi pagati e i dati fiscali del mediatore. La detrazione è del 19% della mediazione pagata, per un massimo di 1.000 euro.

Inoltre, per gli acquisti effettuati dal 1/1/2014 al 31/12/2017 di unità immobiliari ad uso residenziale di nuova costruzione ed invendute al 12/11/2014 oppure oggetto di ristrutturazione edilizia o restauro e risanamento conservativo, è riconosciuta all'acquirente persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile che risulta dall'atto di compravendita, nel limite complessivo di spesa di 300.000 euro, nonché degli interessi passivi di mutui contratti per l'acquisto.

La stessa deduzione spetta, nello stesso limite massimo, anche per le spese sostenute dal contribuente per la costruzione dell'unità immobiliare su aree edificabili già possedute prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori.

La deduzione spetta anche per l'acquisto o realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione.

Le condizioni per usufruire della detrazione sono che l'unità immobiliare deve essere destinata, entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni continuativi. Il diritto rimane tuttavia anche se la locazione finisce prima NON per motivi imputabili al proprietario/locatore e ne viene stipulata un'altra entro un anno dalla risoluzione della prima; l'unità dev'essere a destinazione residenziale non di categorie A1, A8 o A9 (ville, case di lusso, etc.); l'unità non deve essere ubicata nelle zone omogenee classificate E (vedi Dm 1444/1968), ovvero “parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui - fermo restando il carattere agricolo delle stesse - il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone da complessi insediativi; l'unità consegua prestazioni energetiche certificate in classe A oppure B; il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione regionale per l'edilizia libera convenzionata OVVERO non sia superiore al minore importo tra il canone definito a livello locale per il contratti 3+2 (canone convenzionato) e quello dei contratti di locazione a canone speciale; tra locatore e locatario non devono esserci rapporti di parentela entro il primo grado.

Le persone fisiche non esercenti attività commerciale possono cedere in usufrutto le unità immobiliari acquistate con le presenti agevolazioni a soggetti pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell'alloggio sociale, anche contestualmente all'acquisto e prima della scadenza del periodo minimo di locazione (otto anni).

Ciò a condizione che venga mantenuto il vincolo della locazione alle stesse condizioni stabilite e che il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non sia superiore all'importo dei canoni di locazione.

La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo a partire dal periodo di imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e NON è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre leggi per le stesse spese.

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