Il decreto mutui: ora gli istituti di credito possono espropriare l'immobile se vengono saltate 18 rate anche non consecutive

Con l'approvazione del decreto mutui, nel caso in cui il contraente non onori almeno 18 rate, anche non consecutive, del contratto di mutuo, l'istituto di credito sarà autorizzato ad espropriare ed entrare in possesso dell'immobile.

Entrano in vigore le nuove regole sui mutui.

E' stato, infatti, approvato il decreto legislativo 72/16 che recepisce la direttiva 17/2014/UE, un provvedimento che in questi mesi ha suscitato molte proteste.

Grazie a un serrato fuoco di fila contro le intenzioni del governo, però, sono state escluse due misure che avrebbero penalizzato molto i mutuatari: la reintroduzione delle penali in caso di estinzione anticipata del finanziamento e il pignoramento veloce dopo 7 rate non pagate.

Al contrario, la banca potrà sequestrare l'immobile su cui ha concesso un mutuo dopo 18 rate non pagate dall'acquirente proprietario (anche se non sono consecutive), ma solo se il proprietario ha firmato la clausola relativa al momento della stipula del mutuo.

Inoltre, al fine di tutelare i consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili (mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all'acquisto del diritto di proprietà su un immobile), è stata prevista l'assistenza obbligatoria per il cliente della banca di un consulente qualora scelga di inserire nel contratto di mutuo, la clausola inadempimento.

In sostanza, se il prezzo di vendita dell'immobile pignorato risulta essere più basso della quota di mutuo non ancora saldato alla banca, sarà quest'ultima a rimetterci la differenza, che non potrà quindi gravare sul consumatore.

Non a caso per proteggere il consumatore il decreto ha portato il numero di rate non pagate che comporta l'inadempimento dell'obbligazione del debitore da 7, come previsto nella versione originaria del decreto, a 18 (in tal senso il Cdm ha accolto i pareri delle Commissioni Parlamentari di Camera e Senato).

Chi salta 18 rate del mutuo anche non consecutive perde la casa

Dopo l'approvazione del controverso decreto mutui, da parte del governo, chi salterà 18 rate del mutuo, anche non consecutive, perderà la casa a favore delle banche.

La banca potrà vendere subito l'immobile, senza più passare dal tribunale, nel caso in non vengano pagate 18 rate di mutuo, anche non consecutive. Ma non sarà un obbligo. Il pignoramento immediato è previsto solo se nel contratto di mutuo le parti, banca e cliente, abbiano previsto l'inserimento della cosiddetta clausola di inadempimento.

E' questa la novità più importante del decreto legislativo approvato in via definitiva dal Consiglio dei ministri in recepimento di una direttiva comunitaria, la n. 17/UE/2014 sui contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali, il cosiddetto decreto mutui.

La clausola di inadempimento sarà in ogni caso facoltativa e potrà essere inserita esclusivamente per i contratti sottoscritti dalla data di entrata in vigore delle nuove norme.

Che vuol dire? In sostanza che il pignoramento immediato da parte della banca non potrà essere retroattivo, quindi le nuove norme non valgono per i vecchi finanziamenti.

Al fine di tutelare i consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili (mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all'acquisto del diritto di proprietà su un immobile), è prevista l'assistenza obbligatoria per il cliente della banca di un consulente qualora scelga di inserire nel contratto di mutuo, la clausola inadempimento.

Le nuove norme sulla vendita immediata della casa da parte della banca si applicano però solo a:

  • mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale;
  • mutui finalizzati all'acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.

Per venire incontro ai consumatori in difficoltà a pagare le rate del mutuo, il decreto prevede inoltre che la Banca d'Italia, nelle disposizioni attuative, abbia particolare riguardo allo stato di bisogno del consumatore.

Come si legge nella nota diramata da Palazzo Chigi, infatti, le parti possono convenire, attraverso clausola espressa, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene dato a garanzia, o dei proventi della vendita del bene stesso, comportino l'estinzione dell'intero debito anche se il valore del bene immobile restituito (o i proventi) sia inferiore al debito residuo.

Qualora il valore dell'immobile o i proventi dalla vendita siano invece superiori al debito residuo, il consumatore ha diritto all'eccedenza.

Il consumatore può, poi, acconsentire al trasferimento della proprietà dell'immobile in caso di inadempimento prevede l'applicabilità solo per i futuri contratti.

Cosa cambierà per mutui dopo l'approvazione del decreto delle 18 rate

Nel paragrafo successivo vogliamo analizzare la situazione: vediamo, infatti, cosa cambierà per mutui e mutuatari dopo l'approvazione del decreto delle 18 rate.

La direttiva 17/201/UE4 dava la possibilità agli Stati membri di introdurre, nel nostro caso di reintrodurre, una penale per l'estinzione anticipata dei mutui, abolita in Italia nel 2007 dalle liberalizzazioni Bersani e che aveva dato vita al mercato delle surroghe.

L'intenzione del governo, come ha documentato il Test-Salvagente a settembre scorso, era quella di reintrodurre l'obolo per la quale oltre 30.000 italiani si sono schierati contro.

La marcia indietro del governo viene ora confermata dal testo del decreto legislativo.

L'altra buona notizia per i mutuatari è l'ammorbimento del pignoramento veloce.

Nella prima stesura del testo infatti prevedeva che la proprietà della casa, senza passare dal giudice, passava alla banca qualora il mutuatorio saltasse 7 rate. Il testo è stato rivisto alla luce delle proteste che il provvedimento aveva scatenato e le rate sono salite a 18.

Altri paletti a garanzia del consumatore sono stati posti.

Ecco come è stato riscritto e cosa prevede il decreto attuativa della direttiva:

  • la banca e il mutuatario possono concordare in sede di stipula l'inserimento di una clausola che, in caso di inadempienza prolungata per 18 mesi, la casa, senza passare per l'asta giudiziaria, diventi di proprietà dell'istituto di credito;
  • il consumatore ha diritto a farsi assistere da un consulente in fase di stipula del contratto per accettare o meno la nuova clausola di inadempimento;
  • le nuove regole si applicano solo ai nuovi mutui. La regola delle 18 rate saltate non vale neppure per le ipotesi di surroga dei contratti sottoscritti prima dell'entrata in vigore del decreto legislativo;
  • se dalla vendita della casa la banca ricaverà meno del valore del credito, il mutuatario inadempiente sarà lo stesso liberato dal debito;
  • se dalla vendita della casa la banca ricaverà di più del valore del credito, l'eccedenza andrà al consumatore.

Sull'applicazione delle nuove regole, che prevedono anche informazioni precontrattuali più complete, vigilerà Banca d'Italia la quale dovrà anche “avere un particolare riguardo ai casi di eventuale stato di bisogno o di debolezza del consumatore.

30 maggio 2016 · Andrea Ricciardi

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