Delibere condominiali nulle ed annullabili - Decadenza dei termini di impugnazione

In materia di condominio vige il principio dell'esecutività della deliberazione dell'assemblea, che consente la temporanea esigibilità, senza pregiudizio del definitivo accertamento dei debiti qualora penda altra impugnazione della stessa delibera o di un atto presupposto, e la delibera non sia stata sospesa.

Sono impugnabili in ogni tempo, unitamente al decreto ingiuntivo emesso sulla base di una delibera assembleare, le delibere nulle. Sono invece inammissibili le impugnazioni avverso delibere annullabili.

In via generale debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione alloggetto.

Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'’oggetto.

La giurisprudenza ha precisato che è solo annullabile la delibera con la quale erroneamente si applichi il criterio legale di riparto delle spese condominiali; diverso è il caso in cui consapevolmente l'assemblea deliberi di modificare i criteri di riparto stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), arbitrariamente derogando ad essi.

Invece, la delibera assunta nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'articolo 1135 del codice codice civile, relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese condominiali, ove, in mancanza di tabelle millesimali del condominio, adotti un criterio provvisorio, deve considerarsi annullabile, e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'articolo 1137 del codice civile, ultimo comma.

Così hanno sancito i giudici di piazza Cavour nella sentenza numero 1439 del 23 gennaio 2014.

1 febbraio 2014 · Chiara Nicolai

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