Debiti e condominio - L'amministratore deve fornire al creditore l'elenco dei debitori morosi

Come sappiamo, quando il condominio contrae un debito, per il suo rimborso viene effettuata la ripartizione in base ai millesimi. In questa ipotesi, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione dell'assemblea, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti dei condomini morosi, ed è tenuto a comunicare ai creditori, non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati di coloro che non hanno adempiuto. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini. Se il credito non è stato deliberato in assemblea, tutti i condomini sono debitori verso il creditore insoddisfatto pro quota millesimale.

In pratica, in caso di morosità del condominio, esistono due possibilità, con la discriminante della deliberazione o meno del debito in sede di assemblea condominiale. Se vi è stata deliberazione assembleare del credito, occorre distinguere i condomini morosi da quelli che non lo sono.

In caso di mancata deliberazione assembleare del debito (ad esempio a causa della necessità di effettuare una spesa imprevista) il condominio non ha ancora deliberato di pagare quel credito e quindi non vi è nessun moroso (e l'amministratore non può ottenere un decreto ingiuntivo). In tale ultima ipotesi, tutti i condomini saranno tenuti pro quota al pagamento del credito.

Ora, il creditore non può sapere, in quanto estraneo al condominio, se vi siano effettivamente alcuni condomini morosi rispetto al suo credito o se lo siano tutti, oppure se il suo credito nemmeno sia stato deliberato in assemblea, nel qual caso tutti i condomini sono tenuti pro quota millesimale.

Proprio in ragione di questa asimmetria informativa tra amministratore e creditore, deve ritenersi che l'obbligo di informazione, si estenda anche al caso in cui il creditore chieda l'intera anagrafica dei condomini. Così facendo, il creditore si tutela in via preventiva, avanzando una richiesta comprensiva sia dell'ipotesi in cui tutti i condomini siano morosi, sia di quella in cui siano comunque tenuti tutti pro quota, per omessa deliberazione assembleare del credito.

A quel punto, sarà l'amministratore a dover specificare al creditore se qualche condomino non sia moroso, avendo pagato la sua quota (debito deliberato in assemblea), e quindi a fornire i soli nominativi dei morosi. In caso contrario, fornirà tutti i nominativi.

In sintesi, esiste un onere dell'amministratore di condominio di fornire un elenco comprensivo dei soli morosi oppure – ove nessuno abbia provveduto a versare il dovuto – una anagrafica generale dello stabile.

Poiché la sussidiarietà nel debito condominiale non implica la solidarietà tra i debitori, il creditore sarà legittimato ad agire pro quota verso i singoli creditori morosi.

Queste le precisazioni fornite, in tema di debiti e condominio, dal Tribunale di Monza con l'ordinanza 3717/15.

7 luglio 2015 · Ornella De Bellis

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