Danni alla casa espropriata intervenuti dopo la vendita e prima della consegna - ne risponde il debitore

Nell'ambito della fase della vendita forzata (che inizia con l'ordinanza con cui si stabiliscono le modalità e la data della vendita), l'aggiudicazione definitiva a seguito di incanto non determina il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile esecutato in favore dell'aggiudicatario ma è volta a solo designare il soggetto in favore del quale, condizionatamente al versamento del prezzo entro il termine fissato nell'ordinanza che ha disposto la vendita, va emesso il decreto di trasferimento.

L'effetto di trasferimento della proprietà del bene già oggetto di aggiudicazione definitiva è infatti determinato dal decreto di assegnazione, che realizza il passaggio dal debitore all'aggiudicatario della proprietà del bene oggetto dell'esecuzione immobiliare. E infatti, in caso mancato versamento del prezzo, l'aggiudicatario non è esposto all'azione d'inadempimento bensì alla declaratoria di decadenza.

Il decreto di assegnazione costituisce, anche, titolo per la trascrizione, nonché titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile espropriato in favore dell'aggiudicatario cui l'immobile è stato trasferito, non solo nei riguardi del debitore esecutato ma anche nei confronti di chi si trovi nel possesso o nella detenzione dell'immobile medesimo e non possa vantare un diritto reale o personale già opponibile al creditore pignorante ed ai creditori intervenuti, e in quanto tale conseguentemente opponibile anche all'aggiudicatario.

Alla vendita forzata è applicabile la norma disciplinante l'obbligo del venditore di consegna della cosa, in base al quale la cosa venduta deve essere consegnata nello stato in cui si trova al momento della vendita, con gli accessori, le pertinenze ad essa relative, salvo che questi siano stati espressamente esclusi dall'immobile aggiudicato ovvero siano stati considerati ad esso non inerenti.

Quindi, il soggetto tenuto alla custodia e conservazione del bene oggetto di aggiudicazione è, in relazione alla medesima tenuto, in virtù degli obblighi di diligenza e buona fede, su di lui incombenti, ad assicurare la piena corrispondenza tra la cosa sulla quale è caduta la manifestazione di volontà dell'aggiudicatario e quella venduta.

A tali obblighi sono senz'altro tenuti il proprietario esecutato ed anche il terzo. Ne consegue che in caso di perdita o di danneggiamento della cosa venduta successivo all'aggiudicazione, ma anteriore all'emissione del decreto di trasferimento, il debitore è tenuto al risarcimento del danno subito dal creditore in conseguenza dell'inadempimento.

Quello appena riportato è l'orientamento dei giudici di legittimità espresso nella sentenza numero 14765/14.

18 luglio 2014 · Stefano Iambrenghi

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