Credito alle imprese garantito da trasferimento sospensivamente condizionato della proprietà di un bene immobile
Come sappiamo, l’articolo 2744 del codice civile stabilisce essere nullo il patto (definito patto commissorio) col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore.
Tuttavia il governo, con l'articolo 2 del decreto legge 59/16, ha stabilito che il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca (o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico) può essere garantito dal trasferimento, in favore del creditore (o di una società dallo stesso controllata o al medesimo collegata) della proprietà di un immobile (o di un altro diritto immobiliare dell'imprenditore o di un terzo) sospensivamente condizionato all'inadempimento del debitore.
Il trasferimento sospensivamente condizionato all'inadempimento del debitore. previsto dalle clausole contrattuali del patto commissorio, viene, naturalmente, trascritto nei pubblici registri immobiliari.
In caso di inadempimento, il creditore ha diritto di avvalersi degli effetti del patto commissorio, purche' al proprietario sia corrisposta l'eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l'ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento (patto marciano).
Tuttavia, il trasferimento non puo' essere convenuto in relazione a immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.
Il patto commissorio, garantito dal trasferimento della proprietà di bene immobile sospensivamente condizionato, può essere stipulato al momento della conclusione del contratto di finanziamento o, anche per i contratti in corso al 04 maggio 2016, per atto notarile, in sede di successiva modificazione delle condizioni contrattuali. Qualora il finanziamento sia già garantito da ipoteca, il trasferimento sospensivamente condizionato all'inadempimento, una volta trascritto, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente all'iscrizione ipotecaria.
Si ha inadempimento del debitore quando il mancato pagamento si protrae per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; o per oltre sei mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore e' tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per oltre sei mesi, quando non e' prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento.
Al verificarsi dei presupposti di inadempimento, il creditore e' tenuto a notificare al debitore (e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare) la comunicazione di volersi avvalere degli effetti del contratto previsti in caso di inadempimento.
Decorsi sessanta giorni dalla notifica, il creditore chiede al presidente del tribunale del luogo nel quale si trova l'immobile la nomina di un perito per la stima, con relazione giurata, del diritto reale immobiliare oggetto del patto. Il perito comunica il valore di stima al debitore, e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare.
Qualora il debitore contesti la stima, il creditore ha comunque diritto di avvalersi degli effetti del contratto previsti in caso di inadempimento del debitore e l'eventuale fondatezza della contestazione incide sulla differenza da versare al proprietario del bene o al titolare di altro diritto reale immobiliare.
Il contratto di finanziamento contiene l'espressa previsione di un conto corrente bancario, intestato al titolare del diritto reale immobiliare, sul quale il creditore deve accreditare l'importo pari alla differenza tra il valore di stima e l'ammontare del debito inadempiuto.
Il nuovo d.l. 3 maggio 2016 n. 59 offre alle banche un’alternativa all’ipoteca tradizionale. Se il mutuatario risultasse inadempiente, infatti, il legislatore ha previsto la possibilita’ di trasferire l’immobile alla banca, che potra’ poi venderlo. Un modo per evitare le tempistiche delle procedure esecutive, stipulando un contratto di finanziamento tra un imprenditore e una banca o un altro soggetto autorizzato: la garanzia, in questo caso, e’ la possibilita’ di trasferire in favore del creditore la proprieta’ di un immobile o di un altro diritto reale immobiliare conseguentemente all’inadempimento del debitore.
Recita infatti l’art. 2, comma 2: «In caso di inadempimento, il creditore ha diritto di avvalersi degli effetti del patto di cui al comma 1 [il trasferimento in favore del creditore stipulato dal contratto, ndr], purché al proprietario sia corrisposta l’eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l’ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento».
Bisogna a questo punto specificare cosa si intenda per inadempimento. Specifica il decreto che «si ha inadempimento quando il mancato pagamento si protrae per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; o per oltre sei mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore e’ tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per oltre sei mesi, quando non e’ prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento».
Il testo specifica anche che il trasferimento non potra’ essere effettuato in merito agli immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.