Ipoteca - volontaria, legale giudiziale ed esattoriale

Iscrizione di ipoteca come misura cautelare a garanzia del credito - Ipoteca esattoriale

L'ipoteca è un istituto molto importante nel finanziamento a lungo termine delle banche finalizzato all'acquisto o al recupero di un immobile. Possiamo definire l'ipoteca come un diritto di pegno su beni immobili.

Oltre che a garanzia della concessione di un finanziamento, l'ipoteca può essere iscritta come misura cautelare per il recupero di un credito nella fase di riscossione coattiva. In tal caso viene definita di tipo esattoriale se è Equitalia ad ottenerne l'iscrizione.

I tratti caratteristici dell'ipoteca

L‘ipoteca ha i seguenti tratti caratteristici:
1) Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto diritti intavolabili o una parte di questi. L’ipoteca si estende anche agli accessori del bene immobile, all'accessione o ai successivi miglioramenti del bene immobile (ad es. quando vengono costruiti nuovi edifici, quando l’edificio viene ristrutturato o sopraelevato). Ai sensi dell'articolo 810 del codice civile sono oggetto di ipoteca anche il diritto di usufrutto e di superficie, nonché gli autovei­coli, gli aeromobili e le navi.

2) L’ipoteca è un diritto reale: se il credito non viene soddisfatto, il creditore ipotecario può soddisfarsi sul bene ipotecato.

3) L’ipoteca ha natura accessoria: può sussistere soltanto in relazione ad un credito valido.

4) L’ipoteca è indivisibile: sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte.

5) A differenza dal pegno (garanzia reale su un bene mobile) i beni immobili gravati da ipoteca devono essere indicati in modo preciso e l’ipoteca può essere concessa soltanto per una somma determinata di denaro.

6) Principio d’iscrizione: l’ipoteca viene costituita soltanto mediante l’iscrizione nei registri immobiliari (libro fondiario). In seguito all‘iscrizione tavolare, il bene immobile esplica la garanzia del credito indipendentemente da chi ne divenga proprietario o possessore. Con l’iscrizione inoltre il diritto del creditore ipotecario viene porta to a conoscenza del pubblico. Il credito è così garantito anche nei confronti di terzi.

Ipoteca di natura legale a garanzia di un credito

I presupposti di natura legale e reale a garanzia di un credito necessari affinché venga concessa dalla legge la possibilità di iscrivere ipoteca sul bene immobile di proprietà del debitore, sono elencati nell’articolo 817 del codice civile. Si noti che l’ipoteca legale deve essere tavolarmente iscritta d’ufficio per il prezzo d’acquisto del bene ove non risulti dal contratto che il prezzo è stato pagato o che le parti hanno rinunciato espressamente all'iscrizione dell'ipoteca (eventualmente inserire detta formulazione nel contratto).

Iscrizione di ipoteca giudiziale sui beni del debitore

Per iscrivere ipoteca giudiziale sui beni del debitore è sufficiente che il creditore sia in possesso di una sentenza o di un provvedimento giudiziale che condanni il debitore al pagamen­to di una somma o all'adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento del danno. Non è necessario che il provvedimento giudiziale sia passato in giudicato. Anche una sentenza appellata o un decreto ingiuntivo opposto costituiscono titolo per l’iscrizione o per la prenotazione del diritto di ipoteca. Le sentenze che prevedono il risarcimento del danno non devo­no necessariamente determinare l’ammontare dello stesso; è sufficiente la decisione sull‘“an debeatur” ( è dovuto qualcosa); la condanna che prevede il “quantum” (quanto è dovuto) spesso avviene in un secondo momento o in un processo diverso.

Esempio:

Iscrizione dell'ipoteca a garanzia del versamento dei contributi al mantenimento: in base alla sentenza di separazione la signora X ha diritto a ricevere un contributo al mantenimento da parte del suo ex-marito. La signora X vuole tutelarsi anche per il fu­turo e chiede in forza della predetta sentenza l’iscrizione di ipoteca giudiziale sul bene immobile dell‘ex marito. Se quest‘ultimo non paga il mantenimento, la signora X può notificargli l‘atto di precetto e cominciare successivamente l’esecuzione forzata.

Ipoteca volontaria a favore dei creditori

L’ipoteca volontaria viene iscritta a favore dei creditori a garanzia di un credito concesso. Esempio: La banca vuole garantire il mutuo concesso con una ipoteca. Il mutuatario signora X è d’accordo e dunque iscrive ipoteca volontaria a carico del suo immobile al li­bro fondiario. L’ipoteca volontaria può essere concessa anche da un terzo non-debitore.

Esempio:

Il signor X deve 100 al signor Y. Il signor X non ha proprietà immobiliari, allora il signor Z concede un‘ipoteca sul proprio immobile a garanzia della pretesa del signor Y. La concessione dell'ipoteca avviene mediante una dichiarazione di volontà unilaterale del terzo (signor Z) per atto scritto ed autenticato dal notaio. La conces­sione di un’ipoteca volontaria non può avvenire mediante il testamento.

Monetizzazione dell‘ipoteca a garanzia di un credito

L’ipoteca rende possibile al creditore, titolare di una pretesa reale, di soddisfarsi sul controvalore dell'immobile gravato. Infatti il creditore può chiedere l'esecuzione forzata a carico dell'immobile su cui grava l‘ipoteca.

L’esecuzione forzata esplica i suoi effetti non soltanto verso il debitore, ma anche nei confronti dei seguenti proprietari:

  1.  il proprietario che ha concesso una ipoteca per un debito altrui;
  2.  il proprietario che ha acquistato l’immobile dopo l’iscrizione dell'ipoteca.

I terzi proprietari hanno due possibilità di sottrarsi all'esecuzione forzata:

  1.  pagare il debito ipotecario;
  2.  liberare l’immobile.

La liberazione dell'immobile da parte del terzo proprietario è sensata solo qualora il valore dell'immobile gravato non sia sufficiente a coprire l’intero credito ipotecario.

Il terzo proprietario dell'immobile gravato da ipoteca per un debito altrui ed il terzo ac­quirente dell'immobile che hanno soddisfatto il creditore hanno un diritto di regresso verso il debitore.

L‘ordine per gradi delle ipoteche costituite sul medesimo bene immobile fa riferimento al momento dell'iscrizione dell'ipoteca. L’ipoteca meno recente ha la priorità nei con­fronti dell'ipoteca più recente.

L’articolo 878 del codice civile regola i casi di estinzione dell'ipoteca (ma non del debito). Significativo nella pratica è che le ipoteche si estinguono dopo 20 anni. Per evitare questa prescri­zione l’ipoteca deve essere rinnovata prima della scadenza.

Ipoteca - Surrogazione del creditore ipotecario insoddisfatto

Se un creditore ipotecario, il quale ha iscritto un‘ipoteca sopra uno o più immobili, ri­mane insoddisfatto perché sul prezzo derivante dalla loro vendita in sede di esecuzio­ne forzata si è in tutto o in parte soddisfatto un creditore ipotecario di rango anteriore (la cui ipoteca si estendeva ad altri beni dello stesso debitore), il primo può surrogarsi nell’ipoteca iscritta a favore del creditore ipotecario soddisfatto al fine di esercitare l‘azione ipotecaria su questi altri beni, con preferenza rispetto ai creditori posteriori alla propria iscrizione. Questa disposizione si applica anche ai creditori perdenti per causa di privilegi immobiliari.

Esempio:

La banca A ha un‘ipoteca sugli immobili X e Y, di proprietà del signor Mair. Anche la banca B ha iscritto un‘ipoteca sull’immobile X del signor Mair ma di grado poste­riore. La banca A si soddisfa parzialmente o totalmente nell’esecuzione forzata a carico dell‘immobile X. Ciò comporterebbe l‘impossibilità per la banca B di sod­disfarsi, ma in forza del citato articolo del codice civile la banca B può surrogarsi nell’ipoteca della banca A (che è stata già soddisfatta) a carico dell‘immobile Y.

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8 agosto 2013 · Loredana Pavolini

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Stai leggendo Ipoteca - volontaria, legale giudiziale ed esattoriale Autore Loredana Pavolini Articolo pubblicato il giorno 8 agosto 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 26 dicembre 2016 Classificato nella categoria iscrizione di ipoteca del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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