Contratto di locazione nullo per mancanza di forma scritta - cosa rischia il conduttore

Anche la giurisprudenza ritiene, infine, necessaria la forma scritta, limitando, tuttavia, la rilevabilità della nullità del contratto di locazione in favore del solo conduttore tutelato nel caso in cui gli sia stato imposto, da parte del locatore, un rapporto di locazione di fatto, stipulato soltanto verbalmente. Il conduttore può, cioè far valere egli solo la nullità qualora il locatore abbia imposto la forma verbale, abusando della propria posizione dominante all'interno di un rapporto giocoforza asimmetrico.

Se così non fosse, la tutela prevista per il conduttore si tradurrebbe, nella realtà, in un sostanziale indebolimento della sua posizione, esposto come sarebbe all'azione di nullità del locatore che, evitando la forma scritta prescritta dalla legge, riuscirebbe ad avere un permanente strumento di pressione nei confronti del contraente più debole.

La legge 431/1998, infatti, sancisce l'ipotesi di un contratto nullo per mancanza di forma scritta che abbia dato luogo ad un rapporto di locazione di fatto, ma richiede, tuttavia, espressamente, un ulteriore presupposto, ovvero che sia il locatore ad aver preteso l'instaurazione del rapporto di fatto, e che quindi la nullità del contratto sia a lui attribuibile, mentre il conduttore deve averla solo subita. Si disciplina, pertanto, la fattispecie concreta del locatore che ponga in essere una coazione idonea ad influenzare il processo di formazione della volontà del conduttore, condizionando alla forma verbale l'instaurazione del rapporto di locazione.

Il giudice, su istanza del conduttore, dovrà pertanto accertare, da un lato, l'esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente e, dall'altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore contro la sua volontà, così determinando il canone dovuto nei limiti di quello definito dagli accordi delle associazioni locali della proprietà e dei conduttori con il conseguente diritto del conduttore alla restituzione della eccedenza pagata.

Conformemente alla lettera della legge, la nullità del contratto verbale e le relative conseguenze si concretizzeranno solo in presenza dell'abuso, da parte del locatore, della sua posizione "dominante", imponendosi il tal caso, e solo in esso, a causa della eccessiva asimmetria negoziale, un intervento correttivo ex lege a tutela del contraente debole.

In concreto, sarà pertanto necessario che il locatore ponga in essere una inaccettabile pressione (una sorta di violenza morale) sul conduttore al fine di costringerlo a stipulare il contratto in forma verbale, mentre, nel caso in cui tale forma sia stata concordata liberamente tra le parti (o addirittura voluta dal conduttore), torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità. Il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potrà ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone concordato, poiché la restituzione dell'intero canone percepito dal locatore costituirebbe un ingiustificato arricchimento del conduttore.

Insomma, se il conduttore chiede la nullità del contratto verbale di locazione e non riesce a dimostrare che ha dovuto subirlo in conseguenza ad un abuso del locatore in ragione della sua posizione dominante, il contratto stesso sarà riconosciuto giudizialmente affetto da nullità assoluta, con l'indesiderata conseguenza, per il conduttore, dell'obbligo di restituzione dell'immobile con effetto immediato dalla dichiarazione di nullità del contratto, venendo meno il suo titolo giustificativo.

Queste le indicazioni fornite, in tema di nullità del contratto verbale di locazione, dai giudici della Corte di cassazione, a sezioni unite civili, nella sentenza 18214/15.

19 settembre 2015 · Piero Ciottoli

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