Storia della normativa che regola i contratti di locazione - dall'equo canone ai patti in deroga

In passato, la scelta del legislatore di applicazione dell'equo canone (meccanismo di determinazione legale del canone di locazione calcolato sulla base di una serie di parametri oggettivi, ha prodotto risultati estremamente negativi, causando gravi distorsioni del mercato delle abitazioni. I proprietari, salvo far ricorso alla sistematica prassi dei c.d. affitti in nero, preferirono togliere dal mercato i propri appartamenti, ritenendo oltremodo antieconomico concederli in locazione ad un canone spesso irrisorio, assai lontano dal vero valore di mercato e con alti rischi di perdita della relativa disponibilità per lungo tempo.

Il fenomeno del ritiro del mercato delle locazioni di un considerevole numero di immobili rese così necessario nuovi interventi del legislatore: il primo intervento, del 1992, consentì, nei contratti di locazione ad uso abitativo, la libera pattuizione del corrispettivo (patti in deroga) bilanciata da un sostanziale raddoppio della durata del contratto, mentre tutti gli altri aspetti del rapporto contrattuale continuarono ad essere regolati dalla precedente disciplina; la legge 431/1998 rese poi definitiva la scelta del legislatore di abbandonare definitivamente l'idea del canone equo imposto per legge, e di fronteggiare, eliminandolo in radice, il fenomeno del cosiddetto sommerso.

Venne in questo modo sancita in via definitiva la liberalizzazione del canone delle locazioni ad uso abitativo, bilanciata da una maggiore stabilità del rapporto contrattuale, con espressa previsione dell'obbligo della forma scritta e della registrazione del contratto. I contratti che ricadono nell'ambito applicativo della legge sono le locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo che non abbiano ad oggetto beni vincolati o che non siano costruiti nell'ambito dell'edilizia residenziale pubblica o che non siano alloggi locati per finalità esclusivamente turistiche.

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  • sunia 26 settembre 2015 at 04:45

    Dopo le battute di arresto rappresentate da pronunce della Corte Costituzionale del 2014 e del 2015, la sentenza della Corte di Cassazione sezioni unite n. 18213/15 introduce principi importanti sulla nullità dei contratti irregolari e sui patti con doppio affitto (minore per il fisco maggio per l'inquilino ) su cui fino ad oggi anche all'interno delle interpretazioni dei Tribunali e delle stesse sezioni della Cassazione c'era incertezza e confusione a tutto vantaggio di chi seguita ad eludere ed evadere le regole, consentendo come giustamente rileva la sentenza della Corte l'assurdità “sul piano etico/costituzionale che una parte possa invocare, dinanzi una Corte Suprema di un Paese europeo, tutela giurisdizionale adducendo impunemente la propria qualità di evasore fiscale”. Giustamente la Corte con la sentenza di ieri richiama l'articolo 13 della Legge 431/98 che vieta e colpisce i patti “contrari alla Legge”. Occorre ripartire da qui per risolvere, tra l'altro i migliaia di casi, degli “esodati dell'affitto” cioè di quegli inquilini che a partire dal 2011 per applicare la Legge hanno denunciato le locazioni illegittime e che oggi rischiano lo sfratto. Questa sentenza può essere un monito anche per il Parlamento che deve riprendere il percorso della lotta seria all'evasione fiscale nel settore della locazione.