Consigli per il mutuo

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Quando si stipula un mutuo per l'acquisto di un immobile, soprattutto se si tratta di prima casa, si può usufruire di benefici fiscali. Le informazioni possono essere chieste alla banca con la quale si stipula il mutuo o al notaio.

Interessi ed oneri accessori del mutuo

La misura degli interessi, delle spese (di perizia e di istruttoria) e l'eventuale assicurazione, varia da mutuo a mutuo. Conviene, quindi, consultare più istituti di credito e onfrontare attentamente le varie alternative.

Esiste il divieto assoluto di imporre interessi usurari. Il tasso di interesse usurario viene fissato periodicamente dal Ministero del Tesoro e quindi il tasso di interesse del mutuo dovrà essere entro il tasso soglia.

In effetti la libertà negoziale di fissare la misura degli interessi è condizionata da un limite oggettivo che è rappresentato dalla “usura”, termine in genere impiegato per designare un prestito di denaro ad alto interesse.

Al fine di porre un argine al dilagare di un fenomeno eticamente scorretto, il Parlamento ha emanato le disposizioni relative all'usura, demandando alla Banca d'Italia la rilevazione trimestrale del Tasso Effettivo Globale Medio (comprensivo di commissioni di remunerazioni a qualsiasi titolo e spesa, escluse quelle per imposte e tasse) degli interessi praticati dalle Banche e dagli intermediari finanziari, nel corso del trimestre precedente per operazioni della stessa natura.

I valori medi derivanti da tale rilevazione sono pubblicati nella Gazzetta Ufficiale. Per calcolare il tasso d'usura, i tassi medi rilevati vengono aumentati della metà al fine di stabilire il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura. Così, se per ipotesi, sono convenuti interessi usurari, la clausola è nulla e gli interessi sono dovuti solo nella misura legale.

Gli interessi di mora per ritardato o mancato pagamento della rata del mutuo

Il ritardato o il mancato pagamento della rata fa scattare l'applicazione degli “interessi di mora”.

Non solo: la banca può invocare il ritardato pagamento. Questo comporta la richiesta dell'immediata restituzione del capitale residuo e degli interessi maturati.

Evitare carichi eccessivi sul futuro budget familiare. Pertanto bisogna valutare attentamente l'ammontare delle rate che si è sicuri di poter pagare.

Il mutuo non deve superare l'80% del valore della casa

Di norma, sono concessi mutui per un importo non superiore all'80% del valore della casa, ma alcune banche offrono anche finanziamenti del 100% (con richiesta di ulteriori garanzie). In questo modo, però, il mutuo può diventare troppo oneroso, perciò occorre valutare bene la cifra.

Le banche possono chiedere la stipula di una o più polizze assicurative a garanzia del credito concesso. Spesso il costo per tali polizze è già compreso nei costi del mutuo; diversamente è necessario stipulare una polizza autonoma, e il debitore può scegliere, come compagnia assicuratrice, quella proposta dalla banca o quella che preferisce.

Alle volte può risultare conveniente cambiare le condizioni del mutuo (o cancellare l'ipoteca) durante il periodo di erogazione del prestito: questa modifica, che però non sempre è consentita, è detta rinegoziazione, ma nel chiederla è bene valutare con attenzione le condizioni e i costi.

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9 novembre 2007 · Piero Ciottoli

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