Condominio » Novità sulla ripartizione delle spese per infiltrazioni da lastrico solare

In ambito della ripartizione delle spese in un condominio, come vanno divisi gli oneri per quanto riguarda le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare?

La questione è stata affrontata sicuramente, almeno una volta, in ogni condominio: è uno dei problemi più attuali e ricorrenti che riguardano la materia degli immobili.

Se un condomino lamentava di aver subito dei danni da infiltrazioni provenienti dal sovrastante terrazzo e chiedeva il risarcimento dei danni, fino ad ora, la soluzione era stata fornita da una sentenza della Cassazione risalente al 1997.

In base alla pronuncia citata, infatti, andavano distinti due casi, ovvero se il lastrico apparteneva a tutti i condomini o se era proprietà o uso esclusivo di un inquilino solo.

Nel primo caso le spese per la conservazione, le riparazioni e le ricostruzioni sono ripartite tra tutti i proprietari, sulla base della tabella millesimale.

Per cui, in caso di danni provocati all'appartamento sottostante dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, per difetto di manutenzione di quest’ultimo, il risarcimento era a carico di tutti i condomini e anch'esso andava ripartito sulla base delle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà.

Nella seconda fattispecie, invece, la ripartizione delle spese per la manutenzione e i danni da infiltrazioni era per due terzi a carico di tutti i condomini e per uno a carico del titolare del lastrico.

Ma, questo approccio, negli anni ha generato un rilevante contenzioso fra i condomini e contraddizioni in giurisprudenza.

Così, sul problema, è intervenuta di nuovo la Corte di Cassazione, con la sentenza 13526/14, rivoluzionando il criterio di calcolo delle spese di manutenzione e dei relativi danni da infiltrazioni del lastrico solare.

A parere degli Ermellini, d'ora in poi, i costi si quantificano non più in base ai millesimi, ma alla superficie in metri quadri coperta dal lastrico.

Ciò vuol dire che il parametro di riferimento non è più quello corrispondente ai valori millesimali degli appartamenti sottostanti bensì i metri quadrati che risultano effettivamente coperti dal lastrico ammalorato.

Questo, ovviamente, vale sia nel caso di lastrico di proprietà esclusiva che nel caso di proprietà del condominio.

Applicando questa regola, la ripartizione delle spese avverrebbe secondo criteri più equi in quanto, in teoria, potrebbe accadere che l'appartamento sottostante potrebbe essere coperto solo per una minima parte dal lastrico oggetto di riparazioni e, applicando il solo valore millesimale, questo sarebbe chiamato a concorrere alle spese per l'intero valore millesimale.

27 giugno 2014 · Andrea Ricciardi

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