Condominio » Dopo la riforma moroso un inquilino su quattro

Dopo un anno dall'entrata in vigore della riforma del condominio gli obiettivi prefissi sono rimasti in buona parte sulla carta: con oltre un milione di contenziosi pendenti nei tribunali civili l'obiettivo era innanzitutto quello di ridurre i litigi tra proprietari e garantire una gestione più trasparente. Il bilancio dei primi 12 mesi è però abbastanza deludente, anche perché la crisi economica ha fatto impennare i casi di morosità.

La riforma ha adeguato la disciplina all'evoluzione della società, ma è stata poco coraggiosa nella misura in cui non ha attribuito al condominio la capacità giuridica, come previsto in altri paesi europei.

Una soluzione che avrebbe facilitato i rapporti fra i condòmini e la relazione tra questi e l'amministratore.

E soprattutto avrebbe potuto fare del regolamento di condominio il baricentro della vita condominiale, evitando dunque l'immobilismo dovuto alla scarsa partecipazione alle assemblee condominiali.

La nuova legge, comunque, ha portato alcune conseguenze significative, tra cui un'indicazione più completa, anche se non tassativa, delle parti comuni dell'edificio, le condizioni che giustificano il distacco del singolo appartamento dall'impianto di riscaldamento centralizzato.

Inoltre, è stata introdotta la possibilità di particolari innovazioni con una maggioranza meno elevata di quella prevista in precedenza dal codice, ad esempio per il miglioramento della salubrità delle cose comuni, l'eliminazione delle barriere architettoniche e l'installazione di impianti per la produzione di energia eolica.

Purtroppo, però, ci sono oltre un milione di cause aperte per quanto riguarda le controversie del condominio.

Secondo alcune stime ogni anno in Italia nascono circa 180.000 nuove cause condominiali.

Un numero che è rimasto sostanzialmente stabile anche nell'ultimo anno.

Molte dispute restano aperte per anni presso i Tribunali, per via della lentezza della giustizia italiana, e questo non fa altro che aumentare la conflittualità, spesso con nuove questioni che si aggiungono a quelle già aperte, tanto che diverse stime parlano di un milione di cause pendenti, un quinto del totale in campo civilistico.

La riforma non ha chiarito diverse questioni legate alla gestione delle parti comuni, prestando così il fianco a una serie di controversie.

Non è del tutto definito nemmeno il ruolo da attribuire all'anagrafe condominiale, uno dei punti qualificanti della riforma.

Nei mesi scorsi è stato precisato che spetta all'assemblea di condominio sanzionare la mancata comunicazione sullo stato degli impianti, ma senza indicare i criteri per disporre la sanzione.

La reintroduzione della mediazione obbligatoria sul finire dello scorso anno dovrebbe ridurre il ricorso ai tribunali sulla questione, anche se per avere risultati tangibili occorrerà attendere qualche tempo.

Se il legislatore fosse stato più deciso e incisivo, avrebbe potuto ridurre il numero delle nuove cause in materia.

Inoltre, è da notare che ben un proprietario su quattro è moroso.

Questo il problema più grave alla luce della prolungata difficoltà dell'economia italiana.

Secondo l'ultimo monitoraggio dell'Anammi (Associazione degli amministratori), il numero dei ritardatari è salito dal 20% del 2009 all'attuale 25%.

Il fenomeno riguarda soprattutto le grandi città e non più solo i quartieri popolari, ma anche quelli vip.

La riforma interviene sulla questione dei condomini morosi mettendo un freno alla responsabilità solidale.

Spetta all'amministratore il compito di comunicare direttamente ai creditori i nominativi di coloro che tardano nei pagamenti, con i morosi che risponderanno in prima persona e diretta per le quote non versate.

I problemi sorgono quando i condomini contro cui è iniziata un'azione legale risultano insolventi.

In questi casi la riforma non offre una soluzione univoca perché si limita a esplicitare che il creditore potrà agire nei confronti di tutti gli altri inquilini (quindi anche quelli non morosi), senza spiegare se in via solidale o parziale.

Così, se non sarà il legislatore a intervenire ancora, toccherà alla giurisprudenza dover colmare la lacuna.

Ma, nel frattempo, si ingenera sempre più confusione.

25 giugno 2014 · Patrizio Oliva

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