Una guida completa sul condominio e le sue complicate particolarità

1. L'oscuro mondo del condominio » Dal regolamento alla ripartizione delle spese passando per l'assemblea: la guida
2. Tutto quello che c'è da sapere sul regolamento di condominio
3. L'assemblea condominiale e la sua importanza nel contesto del condominio
4. Gli obblighi i compiti e le funzioni dell'amministratore di condominio
5. Focus sulle parti comuni del condominio: impianti innovazioni e sopraelevazioni
6. Tutto ciò che devi conoscere sulle spese condominiali: dalla ripartizione alle tabelle millesimali
7. La mediazione civile nel condominio
8. La morosità nel condominio
9. La questione dell'obbligo di contabilizzazione del calore per l'impianto termico centralizzato

L'oscuro mondo del condominio » Dal regolamento alla ripartizione delle spese passando per l'assemblea: la guida

Nell'articolo che segue, forniremo un'ampia panoramica su tutto ciò che concerne il districato e oscuro mondo del condominio: dalla ripartizione delle spese tra i condomini, passando per il regolamento stesso fino all'importanza dell'assemblea.

Nel linguaggio comune si utilizza in termine condominio per indicare un edificio composto da più piani suddivisi in appartamenti.

Dal punto di vista giuridico invece, si ha un condominio quando due o più persone sono proprietarie esclusive di appartamenti, locali, negozi, uffici, ecc. in un edificio composto da più piani.

Nel condominio quindi esistono proprietà individuali e proprietà comuni.

La caratteristica del condominio è infatti che ogni condominio è proprietario esclusivo di uno o più appartamenti (o negozi, locali, uffici, ecc.) ed è al tempo stesso comproprietario insieme a tutti gli atri condomini di alcune parti comuni, come ad esempio l'ingresso, le scale, l'ascensore, il cortile, il giardino, ecc.

Il valore della proprietà delle parti comuni del condominio spettante ad ogni condomino, viene definito in millesimi sul valore totale dell'intero edificio.

Le tabelle millesimali indicano le quote di proprietà di ciascun condomino nel condominio.

Esistono, comunque, tipologie diverse di condominio.

Il condominio complesso, anche conosciuto con il nome di supercondominio o di condominio orizzontale, consiste in un una pluralità di edifici, destinati ad uso abitativo che condividono alcuni beni o servizi.

In pratica il supercondominio è un complesso immobiliare composto da più edifici, ciascuno dei quali è costituito in condominio, caratterizzato dalla presenza di cose, servizi ed aree comuni cui siano applicabili le norme sul condominio.

Se, invece, il condominio di edificio è costituito da due soli condomini (si pensi ad esempio ad una villetta bifamiliare), viene definito "piccolo condominio".

Infine, il condominio parziale si configura nel caso in cui vi sia gestione separata di un bene oggettivamente destinato al servizio e/o al godimento di una parte soltanto dell'edificio in condominio.

Tutto quello che c'è da sapere sul regolamento di condominio

Fondamentale nella vita dei condomini è, senz'altro, tutto ciò che ruota attorno al regolamento condominiale: scopriamo, nel paragrafo che segue, di cosa si tratta.

Il regolamento condominiale può essere definito come l’atto tramite il quale il condominio detta le regole per disciplinare:

L’adozione di un regolamento è obbligatoria se il numero dei condomini è superiore a 10.

Tuttavia la legge nell'imporre questo obbligo non stabilisce una sanzione per la sua mancata esecuzione e pertanto, in assenza di un regolamento, anche se obbligatorio, i rapporti tra i condomini saranno regolati dalle norme che disciplinano in generale l’uso delle cose comuni.

Il regolamento viene adottato dall’assemblea anche su iniziativa di uno solo dei condomini.

L’approvazione del regolamento si effettua con una normale delibera assembleare che deve però deve essere approvata dalla maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Ovviamente i condomini che non concordano con la delibera o che si sono astenuti o che erano assenti potranno proporre l’impugnazione secondo le regole ordinarie che regolano l’impugnazione delle delibere.

Il regolamento va poi inserito nel registro dei verbali e delle assemblee.

Il potere dell’assemblea di autoregolamentare la vita del condominio è molto ampio e per questo motivo le norme contenute nel regolamento prevalgono anche sulle norme di legge.

L’assemblea non può però approvare un regolamento che contrasti con le norme del codice civile che:

Se vi è contrasto tra queste norme e quelle contenute nel regolamento prevale la disposizione di legge.

Il regolamento, infine, non può comprimere i diritti di ciascun condomino che risultano dagli atti di acquisto o da altre convenzioni ne vietare di possedere o detenere animali domestici.

Si parla di regolamento contrattuale, invece, (in contrapposizione al c.d. regolamento ordinario di cui al paragrafo precedente) per indicare un regolamento condominiale che:

A differenza del c.d. regolamento ordinario (che si approva a maggioranza) il regolamento contrattuale deve essere approvato all'unanimità.

Non è però sufficiente l’unanimità dei partecipanti all'assemblea, ma è richiesto l’accordo di tutti i condomini.

Il regolamento contrattuale, inoltre, deve sempre risultare da un atto scritto ed essere allegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari ed accettato dagli acquirenti.

La disciplina per la procedura di modifica del regolamento condominiale è differente a seconda che si tratti di un regolamento ordinario o contrattuale.

Nel caso del regolamento ordinario la legge dispone che ciascun condomino può assumere l’iniziativa per la revisione del regolamento.

In questo caso la parola passerà all'assemblea condominiale che potrà deliberare la modifica con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione del regolamento, ovverosia la maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresenta almeno la metà del valore dell’edificio.

Nel caso di regolamento contrattuale, invece, sarà sempre necessaria l’unanimità dei condomini.

L'assemblea condominiale e la sua importanza nel contesto del condominio

Scopriamo tutto ciò che bisogna conoscere sull'assemblea condominiale e la sua importanza nel contesto del condominio.

La cosiddetta assemblea è la riunione dove i condomini assumono le decisioni sulla gestione comune e sulle spese da effettuare, lo strumento tramite il quale i condomini possono far sentire la propria voce, discutere e deliberare.

L'assemblea provvede alla:

14 aprile 2016 · Andrea Ricciardi

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Stai leggendo Una guida completa sul condominio e le sue complicate particolarità Autore Andrea Ricciardi Articolo pubblicato il giorno 14 aprile 2016 Ultima modifica effettuata il giorno 19 giugno 2016 Classificato nella categoria il condominio del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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