Tutto ciò che devi conoscere sulle spese condominiali: dalla ripartizione alle tabelle millesimali

Vi forniamo una breve guida su tutto ciò che si deve conoscere sulle spese condominiali: dalla ripartizione alle tabelle millesimali.

Tutti i condomini hanno diritto di usufruire delle parti comuni e perciò devono contribuire alla loro gestione e conservazione in proporzione al valore dell'unità immobiliare che appartiene loro.

Questo valore è espresso tramite i millesimi assegnati dalla tabella millesimale, che vedremo dopo, lo strumento che consente anche la ripartizione delle spese.

Il diritto d'uso è partitario ossia tutti possono usare le parti comuni nella stessa misura, purché ciò:

  • non rechi pregiudizio alla sicurezza alla stabilità ed al decoro dell'edificio;
  • non modifichi la destinazione d'uso delle parti oggetto dell'uso;
  • non intralci il pari diritto degli altri, intendendosi per pari diritto, il diritto potenzialmente esercitabile da ognuno).

Tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese che riguardano le parti comuni, sempre proporzionalmente alla propria "quota" di proprietà espressa in millesimi.

In presenza di usufrutto le spese gravano sull'usufruttuario ma il nudo proprietario è solidalmente responsabile dei pagamenti.

In presenza di contratto di affitto è responsabile del pagamento unicamente il proprietario, che poi potrà rifarsi per la parte non di sua competenza sull'inquilino.

Così come il condomino NON può sottrarsi ai propri diritti d'uso delle parti comuni, altrettanto non può sottrarsi al dovere di partecipare alle spese.

C'è un eccezione.

RIguardo all'impianto di riscaldamento (o raffreddamento) centralizzato, il condomino può staccarsene se da ciò non derivano problemi di funzionamento dell'impianto stesso o aggravio di costi per gli altri condomini.

Egli deve comunque continuare a contribuire alle spese di conservazione, manutenzione straordinaria e messa a norma dell'impianto.

La divisione delle parti comuni è possibile solo se non provoca incomodo d'uso agli altri condomini e se è approvata da tutti i condomini.

Spese condominiali

Le spese condominali si dividono in ordinarie e straordinarie.

Le spese ordinarie sono quelle relative a lavori di ordinaria manutenzione, cioè le spese da sostenere per mantenere il decoro dell'edificio.

Le spese straordinarie sono le spese inerenti i lavori di manutenzione straordinaria da sostenere in caso di eventi eccezionali. Queste spese sono imprevedibili.

I criteri circa la ripartizione delle spese di condominio sono previsti dal codice civile agli articoli 1123, 1124, 1125, 1126.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Il codice civile fornisce inoltre alcuni criteri per la ripartizione delle spese di condominio:

  • ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà (cioè in base alle quote millesimali di ogni condomino)
  • ripartizione in misura proporzionale all'uso potenziale (nel caso in cui i beni comuni vengano usati in misura differente dai vari condomini)
  • ripartizione in base alla destinazione esclusiva (ad esempio se un condominio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell'edificio, allora le spese relative sono a carico solo del gruppo di condomini che ne trae utilità).

La modalità con cui vengono suddivise le spese condominiali può essere:

  • preventivo: l'amministratore calcola la quota annua di ciascun condomino in base al preventivo di spesa approvato dall'assemblea condominiale, dividendola in rate mensili costanti.
  • a consuntivo mensile: l'amministratore effettua la ripartizione mensile delle spese da pagare in base alle spese effettivamente sostenute nel corso del mese.

I condomini sono obbligati a pagare le spese condominiali anche quando il loro appartamento è vuoto o inutilizzato.

In caso di mora nel pagamento delle proprie quote di spese condominali protratta per oltre 6 mesi, l'amministratore di condomio può procedere alla sospensione dell'utilizzo dei servizi comuni (ad esempio il riscaldamento, i citofoni, ecc.) al condomino moroso.

Le spese condominiali sono a carico di chi compra un'abitazione dal momento in cui viene sottoscritto il rogito. Inoltre l'acquirente è corresponsabile dei debiti condominiali del venditore per tutto l'anno in corso e per quello antecedente l'acquisto (non l'anno solare, ma quello previsto dal rendiconto).

Le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali costituiscono il criterio di legge (ma derogabile dal regolamento di condominio che può prevederne uno diverso) a cui riferirsi per la divisione delle spese tra i condomini.

Il valore di ogni unità abitativa è espresso in millesimi calcolati proporzionalmente rispetto al valore dell'intero immobile al quale viene convenzionalmente assegnato il numero 1000.

L'approvazione, cosi come ogni modifica o rettifica delle tabelle millesimali necessita l'unanimità dell'assemblea.

In questi termini perentori si è espressa la legge di riforma del condominio (legge 220/2012), nonostante i precedenti diversi orientamenti della Cassazione (Cassazione sezione unite civili 18477/2010, vedi approfondimenti).

Solo in alcuni casi la modifica o rettifica -proposta anche da un solo condomino- può essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio:

  • se le tabelle sono frutto di un errore;
  • se i valori devono essere ricalcolati in conseguenza ad una modifica subita dall'edificio (sopraelevazione, incrementi di superfici o variazioni di unità immobiliari) che alteri il valore delle unità immobiliari (anche solo di una) per più di un quinto. Il costo della variazione, in questi casi, è pagato da chi ha dato luogo alla modifica.

Le tabelle vengono poi allegate al regolamento del condominio.

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