Focus sulle parti comuni del condominio: impianti innovazioni e sopraelevazioni

All'interno di un condominio si suddividono parti comuni e non: per quanto riguarda le prime, esistono precise regole, che il buon condominio farebbe meglio a conoscere nel dettaglio.

Le parti comuni all'interno del condominio

Il condominio ha, per sua natura, la caratteristica per la quale all'interno del medesimo edificio coesistono beni di proprietà esclusiva del singolo condomino (tendenzialmente i singoli alloggi) e beni comuni o condominiali.

Le parti comuni sono tutte quelle parti dell'edificio, aree ed opere di proprietà comune di tutti i proprietari dei vari appartamenti o unità immobiliari.

La destinazione d'uso delle parti comuni -ovvero il modo in cui si possono utilizzare, può essere cambiata per motivi di interesse comune (del condominio, concetto assai incerto visto che il condominio non è un soggetto di diritto, come può esserlo una società o un'associazione), dietro approvazione in assemblea di almeno quattro quinti dei condomini che rappresentino almeno i quattro quindi del valore dell'edificio.

Sono ovviamente non eseguibili le modifiche che possano avere conseguenze sulla stabilità o sicurezza dell'immobile.

L'assemblea va convocata tramite affissione nei locali comuni di un avviso che resti visibile per almeno 30 giorni e con l'invio di una raccomandata a/r ai condomini almeno 20 giorni prima della convocazione. L'avviso deve indicare le parti comuni oggetto di modifica.

Le violazioni della destinazione d'uso di una parte comune (ovvero gli utilizzi non regolari delle parti comuni) possono essere contestate dal condominio al singolo condomino anche arrivando in giudizio. Ciò dietro decisione dell'assemblea presa dalla maggioranza degli intervenuti che costituisca almeno la metà del valore dell'edificio.

Comunque, si considerano beni comuni all'interno del condominio:

  • tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

L'elenco contenuto nel codice civile è, comunque, solo esemplificativo in quanto in ogni caso si devono considerare condominiali quei beni e quei servizi che per loro natura sono destinati ad essere utilizzati dal complesso dei condomini e non risultano (da altri atti) di proprietà esclusiva di qualcuno.

I condomini devono utilizzare questi beni in modo tale da non impedire agli altri di farne l'uso che risulta dal regolamento di condominio, salva l'applicazione di regole specifiche nel caso in cui vi siano degli accordi tra i condomini stessi o dei limiti che risultano dai singoli atti di vendita (vedi la scheda sull'uso delle cose comuni e i diritti dei condomini).

Sono sicuramente beni condominiali i muri perimetrali, i muri, cioè che hanno la funzione di delimitare verso l'esterno il fabbricato condominiale anche se non hanno funzione portante dell'intero edificio.
Allo stesso modo la legge espressamente stabilisce che è bene comune la facciata dell'edificio.

Ciò significa, per fare un esempio, che anche i proprietari ad esempio dei soli box interrati dovranno partecipare alle spese per un eventuale rifacimento della facciata.

Il tetto, infine, è la struttura che ha la funzione di copertura dell'intero edificio e su questo presupposto viene inserito all'interno della categoria dei beni comuni. Lo stesso discorso vale per le altre strutture con funzione di copertura dell'intero edificio.

Ovviamente se un tetto o una tettoia servono a coprire unicamente una porzione del fabbricato di proprietà esclusiva di un singolo condomino allora non potranno essere considerati beni condominiali.
Si pensi ad un condominio con un cortile all'interno del quale si trova un basso fabbricato di proprietà esclusiva di un solo condomino e adibito, ad esempio, ad officina. La sua copertura ovviamente non potrà essere considerata bene condominiale e le relative spese saranno sostenute soltanto dal proprietario del basso fabbricato.

I sottotetti e i solai che hanno caratteristiche tali, strutturali e funzionali, da essere destinati all'uso comune si considerano beni condominiali.

Si pensi ad un sottotetto che non ha alcun accesso diretto da parte delle singole unità abitative e che contiene delle strutture o degli impianti funzionali a servizi comuni (come, ad esempio, il c.d. vaso di dilatazione dell'impianto di riscaldamento condominiale).

Tutti questi elementi consentono di sostenere che quel sottotetto abbia le caratteristiche per essere considerato un bene comune all'interno del condominio.

Ovviamente, per espressa disposizione legislativa, è possibile che negli atti di acquisto risulti che parti del sottotetto (o addirittura il sottotetto nel suo complesso) siano assegnate in proprietà esclusiva ad un singolo condomino.

In linea di principio i balconi si considerano elementi del fabbricato di proprietà esclusiva dei singoli condomini che a loro volta sono proprietari dell'alloggio a cui il balcone fa riferimento.

Tuttavia spesso i c.d. frontalini (cioè la parte della soletta del balcone che si espone verso l'esterno) dei balconi posti sulla facciata dell'edificio vengono considerati bene condominiale quando hanno rispetto alla facciata una funzione estetica e contribuiscono al decoro complessivo dell'edificio.

Allo stesso modo si deve ragionare con riferimento alle ringhiere. Esse, infatti, hanno la funzione di consentire di utilizzare il balcone in sicurezza evitando quindi cadute. Per questo motivo, in linea di massima, le ringhiere sono da considerarsi beni di proprietà esclusiva del soggetto che è a sua volta proprietario del balcone. Se però le ringhiere per i materiali utilizzati o per le forme particolari contribuiscono all'estetica della facciata è possibile considerarli beni condominiali.

La piattaforma del balcone, invece, viene generalmente considerata bene di proprietà esclusiva. Il discorso è però diverso se la piattaforma svolge la funzione di copertura di un bene sottostante (un altro balcone, una terrazza). In questo caso al vantaggio del proprietario della soletta (che la può utilizzare per affacciarsi) si somma quello del proprietario dell'alloggio al piano inferiore che può beneficiare di una copertura. In questi casi, allora, si ritiene che il bene sia comune tra i due soggetti.

Per questo motivo la manutenzione della pavimentazione del balcone sarà a carico del condomino proprietario dell'alloggio al piano superiore, mentre quella del plafone (cioè della parte inferiore della soletta) sarà a carico del condomino al piano inferiore il quale, per contro, potrà utilizzare la soletta ad esempio per ancorare una copertura, delle tende piuttosto che la struttura portante di una veranda.

Non c'è alcun dubbio circa il fatto che il cortile condominiale sia da considerare un bene comune, tranne nel caso in cui dovesse risultare (da atti di vendita) che è stato (in tutto o in parte) attribuito in proprietà esclusiva da uno dei condomini.

Resta in ogni caso fermo il potere dell'assemblea di regolarne l'utilizzo tramite apposite prescrizioni contenute nel regolamento condominiale. Va però precisato che (salvo il caso in cui concordino tutti i condomini) queste prescrizioni non possono escludere o limitare l'utilizzo del cortile da parte di uno dei condomini.

Il medesimo discorso vale per le aree adibite a parcheggio condominiale, il cui utilizzo (e l'eventuale assegnazione dei posti) viene generalmente disciplinato dal regolamento condominiale.

Questi principi valgono ovviamente nell'ipotesi in cui le aree non siano di proprietà esclusiva del singolo condomino.

È infatti frequente il caso in cui la costruzione di un edificio viene accompagnata dalla costruzione di specifiche aree di parcheggio che vengono legate alla proprietà di una singola unità immobiliare e vanno quindi a fare parte del patrimonio del proprietario dell'alloggio. Si tratta dei c.d. parcheggi pertinenziali che non rientrano nella categoria dei beni comuni al condominio.

L'ascensore è tipicamente un servizio di natura condominiale e, pertanto, la struttura viene assegnata in comproprietà ai condomini in relazione ai rispettivi millesimi.

Non è raro, tuttavia, che un impianto di ascensore venga installato all'interno di uno stabile che in precedenza ne era privo.

In questi casi è possibile che non tutti i condomini vogliano o siano in grado di sostenerne la spesa (che generalmente è corposa).

Per questi motivi, trattandosi di innovazione particolarmente onerosa che tuttavia può essere installata in modo da consentirne l'utilizzo separato in favore dei soli condomini favorevoli, i condomini contrari saranno esonerati dalle spese.

I locali destinati al servizio di portineria compresi gli alloggi del portiere sono beni condominiali.

Può tuttavia capitare che il servizio di portineria venga soppresso o venga comunque meno.

In questo caso l'assemblea condominiale può decidere di modificare la destinazione d'uso dei locali con la maggioranza prevista per le modificazioni delle destinazioni d'uso e quindi con la maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti al condominio che rappresenti i quattro quinti del valore dell'edificio.

L'impianto di riscaldamento è un altro esempio di struttura destinata al servizio dell'intero condominio e, pertanto, deve essere considerato come un bene condominiale.

L'eccezione a questa regola è rappresentata dalle ipotesi in cui alcuni alloggi o unità immobiliari non sia collegati e serviti dall'impianto di riscaldamento condominiale e neppure ad esso collegabili.
In questo caso si ritiene che queste unità immobiliari non debbano essere coinvolte nelle vicende dell'impianto stesso a cui non sono comuni.

La legge peraltro stabilisce che ciascun condomino ha il diritto di distaccarsi dall'impianto di riscaldamento comune a patto che da questo atto non derivino:

  • notevoli squilibri di funzionamento per l'impianto
  • notevoli aggravi di spese per gli altri condomini.

Anche in questa ipotesi, peraltro, il condomino che ha proceduto al distacco deve comunque contribuire alle spese collegate all'impianto ed, in particolare, a quelle

  • di manutenzione straordinaria
  • di messa a norma
  • per la sua conservazione.

Stabilire se le tubature di un impianto che corre all'interno o all'esterno della struttura dell'edificio è un bene di proprietà esclusiva dei singoli condomini oppure un bene condominiale ha un'importanza centrale soprattutto nelle situazioni in cui dalla rottura del tubo derivano dei danni a terzi oppure ad altri condomini.

Si pensi alla rottura di una tubazione della quale fuoriesce acqua che produce una infiltrazione all'interno di uno degli appartamenti.

La regola generale ormai pacificamente applicata prevede che siano da considerare condominiali le tubazioni dell'impianto principale, mentre siano da ritenere di proprietà esclusiva le diramazioni che portano il servizio all'interno delle singole unità abitative. Per questo motivo la braga, che è appunto un tubo di connessione, viene considerato un bene di proprietà esclusiva del singolo condomino.

Quanto alle canne fumarie va fatta qualche precisazione.

Certamente sono da considerare beni condominiali le canne fumarie (e gli altri tubi che consentono l'esalazioni dei fumi) relativi a quegli impianti che hanno essi stessi natura condominiale, come ad esempio l'impianto di riscaldamento comune.

Tuttavia può capitare, soprattutto negli stabili molto vecchi, che siano state create delle canne fumarie per il camino di una singola unità abitativa oppure per gli scarichi di un gruppo di unità abitative.

Nel primo caso la canna fumaria dovrà essere considerata proprietà esclusiva del condomino proprietario dell'unità abitativa in questione.

Nel secondo caso la canna fumaria sarà in comunione tra i proprietari degli alloggi interessati.

Occorre quindi sempre verificare se l'impianto in effetti è posto al servizio dell'intero condominio o soltanto di una parte di esso.

La distinzione tra beni condominiali e di proprietà esclusiva è rilevante non soltanto per stabilire chi deve contribuire alle spese per la manutenzione e la riparazione; infatti è possibile che da un bene collocato all'interno di un condominio derivino dei danni a terzi.

Per questo motivo se il danno deriva da un bene in proprietà esclusiva del singolo condomino quest'ultimo sarà tenuto al risarcimento del danno.

Per contro se il bene è condominiale il risarcimento verrà posto a carico dell'intero condominio e, quindi, successivamente ripartito tra i singoli condomini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà.

Innovazioni e sopraelevazioni

In termini generali le innovazioni sulle parti comuni sono possibili con approvazione in assemblea da parte della maggioranza dei condomini intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Ciò a condizione che le innovazioni non abbiano conseguente sulla sicurezza ed integrità dell'edificio e non pregiudichino l'uso delle parti comuni anche ad alcun condomino.

Per alcune innovazioni invece è sufficiente che la maggioranza degli intervenuti rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Esse sono:

  • gli interventi che migliorino la sicurezza e la salubrità dell'edificio o degli impianti;
  • gli interventi di eliminazione di barriere architettoniche. Per questa deliberazione, chiedendo lo stesso quorum deliberativo in prima e seconda convocazione, s’è di fatto previsto un innalzamento delle maggioranze necessarie a deliberarle rispetto a quelle previste dalla legge n. 13/89;
  • gli interventi di realizzazione di impianti di produzione di energia di cogenerazione o utilizzanti fonti naturali (eoliche, solari, etc.), sia condominiali sia su parti su cui vi sia un diritto personale reale o di uso (come i lastrici solari);
  • gli interventi di realizzazione di parcheggi condominiali;
  • gli interventi di installazione di impianti per la ricezione televisiva o per l'accesso a qualsiasi altro flusso informativo, anche da satellite o via cavo. Sono esclusi quegli impianti la cui realizzazione alteri la destinazione delle cose comuni o impedisca la loro fruizione per i condomini.

Nei casi suddetti l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro 30 giorni dalla richiesta dei condomini (anche solo di uno), richiesta che deve riferirsi all'intervento da realizzare fornendo dettagli sulle modalità di realizzazione proposte.

Se l'innovazione comporta una spesa gravosa (per il bilancio condominiale) o è voluttuaria (non strettamente necessaria), e consista in opere suscettibili ad uso separato (ovvero possa essere riservata all'utilizzo di una parte dei condomini), i condomini che non sono interessati ad essa possono non partecipare alla spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile l'innovazione (gravosa o voluttuaria) non può essere realizzata a meno che la maggioranza dei condomini che l'ha approvata non si faccia carico delle spese.
Resta fermo il diritto di subentrare nell'utilizzo dell'innovazione.

Si ricorda che il condominio, al pari del soggetto individuale, può usufruire degli incentivi sull'installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili sulle parti comuni e sulla produzione di energia stessa (vedi la detrazione fiscale del 55% e gli incentivi sul solare fotovoltaico).

La sopraelevazione, invece, può essere definita come la realizzazione di nuove strutture fabbricate o di nuovi piani al di sopra dell'ultimo piano di un edificio o del c.d. lastrico solare (ossia la superficie piana che è posta alla parte superiore del condominio e che svolge essenzialmente la funzione di copertura) e che va ad aggiungersi al complesso condominiale.

Si tratta di una costruzione di fatto nuova che resta di proprietà del soggetto che la costruisce
.
Tuttavia perché si possa parlare di sopraelevazione non è necessaria la costruzione integrale di un nuovo piano dell'edificio; è, infatti, sufficiente un incremento dell'originaria volumetria.

Si pensi al caso del proprietario dell'ultimo piano che innalzi (nel rispetto ovviamente dei regolamenti edilizi comunali) il tetto per ottenere un ultimo piano più alto per soppalcare la propria abitazione.

Il diritto di sopraelevare è riconosciuto:

  • al proprietario dell'ultimo piano
  • al proprietario del lastrico solare.

Ovviamente è necessario che questo diritto non venga escluso all'atto di acquisto dell'immobile (vedi la scheda sul contratto di compravendita).

La legge, in ogni caso, vieta le sopraelevazioni quando:

  • le condizioni statiche dell'edificio non lo consentano (cioè quando l'intervento potrebbe creare un pericolo di crolli o di sicurezza per l'edificio nel suo complesso)
  • crea un danno all'aspetto architettonico dello stabile (ad esempio quando in un palazzo di pregio e di valore storico si pensi di creare un nuovo piano con materiali e forme non più disponibili)
    diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.

Il condomino proprietario dell'ultimo piano (o del lastrico solare) che procede ad una sopraelevazione deve pagare, come corrispettivo del suo diritto, una indennità al condominio.

La somma da versare si calcola considerando il valore dell'area che verrà occupata con la nuova costruzione.

Questo valore va diviso per il numero dei piani dell'edificio compreso quello da edificare mediante la sopraelevazione.

Dalla somma che si ricava va sottratto l'importo della quota del proprietario del piano da edificare mediante sopraelevazione.

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