Gli obblighi i compiti e le funzioni dell'amministratore di condominio

Vediamo quali sono gli obblighi i compiti e le funzioni dell'amministratore di condominio,

La nomina di un amministratore è obbligatoria nel caso in cui le unità immobiliari costituenti il condominio siano più di otto ed appartengano a diversi proprietari.

Nel caso in cui le unità immobiliari siano otto o meno o quando siano più di otto ma appartengano al massimo a otto proprietari diversi (cioè alcuni proprietari possiedano più di una unità immobiliare) la nomina dell'amministratore è facoltativa.

In pratica, nel caso in cui il condominio sia composto da più di 8 condomini, la nomina dell'amministratore è obbligatoria.

Nel caso in cui i condomini siano un numero uguale o inferiore a 8, la nomina è facoltativa.

Ricordiamo, invece, che prima della riforma l'amministratore era obbligatorio quando i condomini erano più di 4.

L'art.1129 del Codice Civile ("Nomina, revoca e obblighi dell'amministratore") tratta della Nomina e revoca dell'amministratore.

La nomina dell'amministratore viene effettuata dall'assemblea dei condomini. La delibera deve essere approvata da almeno un terzo dei condomini che dispongano di almeno 500 millesimi (cioè la metà del valore dell'immobile).

L'amministratore dura in carica un anno e viene rinnovato automaticamente per l'anno successivo, salvo una diversa disposizione da parte dell'assemblea.

Può essere revocato in ogni momento tramite una delibera dell'assemblea approvata con la stessa maggioranza prevista per la nomina o attraverso altre modalità definite all'interno del regolamento di condominio.

L'amministratore può essere revocato sia dall'assemblea condominiale sia dall'autorità giudiziaria (su ricorso di ciascun condomino) se:

  • non ha reso conto della sua gestione
  • ci sono fondati sospetti di irregolarità sul suo operato<(li>
  • in caso di gravi irregolarità (esempio ha omesso di convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale o per informarla di provvedimenti che esulano dalle sue attribuzioni, non ha aperto il conto corrente condominiale, ecc.)

Il nome, il domicilio e i recapiti dell'amministratore vengono solitamente indicati sul luogo di accesso al condominio o nell'area comune di maggior utilizzo.

Il compenso degli amministratori di condominio può essere fissato in sede di nomina oppure in sede di approvazione del rendiconto annuale.

Nel momento in cui l'amministratore accetta la nomina o il rinnovo della sua carica, deve specificare analiticamente quale sarà l'importo del suo compenso per l'attività svolta. Se non lo fa, la sua nomina è nulla.

Dopo la riforma i requisiti necessari per poter svolgere il ruolo di amministratore di condominio sono:

  • godere dei diritti civili
  • non essere mai stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o altri delitti non colposo per cui è prevista una pena da due a cinque anninon essere mai stati sottoposti a misure di prevenzione definitive (a meno che non ci sia stata la riabilitazione)
  • non essere interdetti o inabilitati
  • non essere inseriti nell'elenco dei protesti cambiari
  • avere il diploma di scuola secondaria di secondo grado
  • avere frequentato uno specifico corso di formazione per amministratori e svolgere periodicamente attività di formazione

Gli ultimi due punti non sono obbligatori nel caso in cui il ruolo di amministratore sia svolto da uno dei condomini.

L'attività di amministratore di condominio può essere svolta da:

  • professionista titolare di partita Iva che svolge l'attività in maniera principale e genera reddito di lavoro autonomo
  • professionista titolare di partita Iva che svolge l'attività in maniera secondaria (ad esempio un geometra che, oltre al suo lavoro, esercita anche l'attività di amministrazione condominiale) e genera reddito di lavoro autonomo
  • privato persona fisica (ad esempio un condomino che si occupa della gestione dello stabile in cui vive) che svolge l'attività con retribuzione periodica e genera reddito assimilato a quello di lavoro dipendente
  • società di persone o di capitali che sono incaricate dell'amministrazione del condominio e generano reddito di impresa.

Pertanto, l'incarico di amministratore di condominio può essere assunto indifferentemente da una persona fisica, una società di persone o una società di capitali in quanto non è necessaria l'iscrizione ad alcun albo, ruolo od elenco professionale.

Per esercitare le funzioni di amministratore di condominio non serve una laurea, basta possedere il diploma di scuola media superiore ed aver frequentato un corso di formazione iniziale per amministratori condominiali.

Il Decreto Ministero della Giustizia n.140 del 13 agosto 2014 ha stabilito le norme per quanto riguarda i corsi di formazione e di aggiornamento per gli amministratori condominiali.

Inoltre , esistono dei corsi di formazione organizzati dalle associazioni di categoria autorizzate, come ad esempio Anaci, Anaip, Anammi, Appc/Alac, Fna, che consentono di ottenere una formazione specifica per fare l'amministratore condominiale.

Al contrario, nonostante la riforma, non esiste ancora un albo nazionale degli amministratori. Non esistono neanche degli elenchi generali a livello di comune, provincia o regione.

Per quanto riguarda gli obblighi e compiti dell'amministratore di condominio, secondo l'articolo 1130 c.c. l'amministratore deve:

  • fare rispettare il regolamento condominiale
  • eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini
  • convocare ogni anno l'assemblea per approvare il rendiconto condominiale
  • disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune di tutti i condomini
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni
  • compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio
  • eseguire tutti gli adempimenti fiscali
  • tenere e curare il registro di anagrafe condominiale
  • curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità
  • conservare tutta la documentazione riguardante la propria gestione
  • fornire ai condòmini che ne facciano richiesta, lo stato dei pagamenti effettuati o da effettuare
  • redigere il rendiconto condominiale annuale

Siccome il condominio è obbligato ad avere un proprio codice fiscale, questo deve essere richiesto dall'amministratore all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate competente per territorio presentando, oltre ai suoi dati personali, anche il verbale dell'assemblea da cui si evince la sua nomina.

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