L'assemblea condominiale e la sua importanza nel contesto del condominio

Scopriamo tutto ciò che bisogna conoscere sull'assemblea condominiale e la sua importanza nel contesto del condominio.

La cosiddetta assemblea è la riunione dove i condomini assumono le decisioni sulla gestione comune e sulle spese da effettuare, lo strumento tramite il quale i condomini possono far sentire la propria voce, discutere e deliberare.

L'assemblea provvede alla:

  • conferma amministratore ed eventuale retribuzione;
  • approvazione del preventivo di spesa annuale e del successivo consuntivo (rendiconto annuale) con relativa ripartizione tra i condomini;
  • approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni con costituzione di un fondo speciale per la copertura delle spese dei lavori (prima del 18/6/2013 non c'era alcun obbligo di costituzione del fondo).
  • Se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

    Riguardo alle opere straordinarie l'amministratore può'se urgenti, provvedere direttamente riferendo poi alla successiva assemblea utile.

    L'assemblea può anche autorizzare l'amministratore a partecipare ad iniziative locali (pubbliche o private) relative al miglioramento urbano e al recupero del patrimonio edilizio e della viabilità urbana che coinvolgano quindi il condominio e la zona ove esso è ubicato.

    L'amministratore deve convocare almeno un'assemblea all'anno (ordinaria), per l'approvazione del rendiconto annuale e del conseguente riparto delle spese tra i condomini.

    Per la precisione la convocazione deve avvenire entro 180 giorni dalla redazione del rendiconto.

    L'assemblea (straordinaria) può anche essere convocata altre volte, quando l'amministratore stesso ne ravvisi la necessità o quando ciò viene richiesto da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio (in quest'ultimo caso, se l'amministratore non provvede entro 10 giorni dalla richiesta, detti condomini possono convocare l'assemblea direttamente).

    Si ricorda anche che in caso di gravi irregolarità compiute dall'amministratore la convocazione dell'assemblea può essere richiesta anche da un solo condomino, col fine di far cessare l'irregolarità e revocare l'incarico all'amministratore.

    Questi, nel caso, può anche arrivare a far ricorso all'autorità giudiziaria.

    L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.

    Disposizioni particolari riguardano il caso in cui l'assemblea venga convocata per deliberare sul cambio di destinazione d'uso di una parte comune.

    E' bene sapere, inoltre, che se non vi è amministratore l'assemblea può essere convocata su iniziativa di uno o più condomini.

    In più:

    • l'assemblea non può deliberare se non sono stati convocati tutti gli aventi diritto;
    • l'assemblea può anche svolgersi con più riunioni consecutive, fissate preventivamente dall'amministratore e specificate nell'avviso di convocazione.
    • le deliberazioni sono annullabili se non sono state rispettate le regole di convocazione dell'assemblea. Ciò su istanza dei dissenzienti, assenti o non convocati.

    Comunque, per la corretta costituzione dell'assemblea è necessaria la presenza:

    • in prima convocazione, di un numero di partecipanti che rappresenti i dei due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei condomini.
    • in seconda convocazione di un numero di partecipanti che rappresenti un terzo del valore dell'edificio e un terzo dei condomini.

    La seconda convocazione non può aver luogo il giorno della prima e deve tenersi comunque entro 10 giorni dalla stessa.

    All'assemblea sono invitati a partecipare tutti i condomini, di persona o tramite rappresentante delegato.

    Chi presenzia come proprietario ha pieno diritto di voto, per chi ha altri diritti sull'unità immobiliare il diritto di voto ha dei limiti.

    Per l'usufruttuario, per esempio, il voto è possibile nelle questioni di ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

    Possono partecipare all'assemblea anche gli inquilini (conduttori in un contratto di affitto) con diritto di voto nelle delibere che riguardano la gestione del riscaldamento (o condizionamento dell'aria) e senza diritto di voto sulle delibere relative alle modifiche agli altri servizi comuni.

    Sulle rappresentanze, che hanno regole particolari nei super-condomini, e sui diritti di voto dell'usufruttuario si veda l'art.67 del regolamento attuativo del codice civile.

    In termini generali per l'approvazione delle decisioni è necessaria la maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.

    Se si decide in seconda convocazione può bastare la maggioranza che rappresenti un terzo del valore dell'edificio.

    Tra questi casi sembrare rientrare quello della nuova competenza riconosciuta all'assemblea condominiale, a mente del quale l'assise può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.

    Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

    In alcuni casi sono richieste maggioranze precise, a prescindere dal fatto che si decida in prima o seconda convocazione.

    Vediamo i casi più comuni:

    • nomina e revoca dell'amministratore: maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
    • ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di grossa entità: maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
    • tutela delle parti comuni, ovvero deliberazione per far cessare attività che danneggiano o le stesse o incidono sulla loro destinazione d'uso: maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
    • tutela delle parti comuni nei casi di installazione di impianti ad uso personale (ricezione radiotelevisiva o produzione di energia da fonti rinnovabili): l'assemblea può approvare soluzioni alternative o cautele con maggioranza dei presenti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio.
    • innovazioni: maggioranza dei presenti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio; se l'innovazione è necessaria per aumentare la sicurezza dell'edificio o migliorarlo (eliminazione barriere architettoniche, installazione impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili, etc.) basta la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
    • cambio di destinazione d'uso di una parte comune: quattro quinti dei condomini che rappresentino i quattro quinti del valore dell'edificio.
    • installazione di un impianto di sorveglianza sulle parti comuni: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
    • divisione delle parti comuni: tutti i condomini, all'unanimità.
    • ricostruzione dell'edificio per perimento totale o superiore ai 3/4 del valore: tutti i condomini, all'unanimità.

    Le delibere dell'assemblea sono vincolanti per tutti i condomini.

    Se esse sono contrarie alla legge o al regolamento del condominio il condomino dissenziente, astenuto o assente all'assemblea può chiederne l'annullamento all'Autorità giudiziaria entro 30 giorni calcolati dalla data di deliberazione (per i dissenzienti e gli astenuti) o dalla data di comunicazione della deliberazione (per gli assenti).

    L'azione di annullamento NON sospende gli effetti della delibera a meno che ciò non sia stato disposto, dietro specifica richiesta, dal giudice.

Richiedi assistenza gratuita sugli argomenti trattati nell'articolo

Richiedi assistenza gratuita o ulteriori informazioni su l'assemblea condominiale e la sua importanza nel contesto del condominio.

Commenti e domande dei lettori

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo e visualizzare il form per l'inserimento, devi prima autenticarti cliccando qui. Potrai anche utilizzare le icone posizionate in basso nel pannello di registrazione, che ti consentiranno l'accesso diretto con un account Facebook, Google+ o Twitter.