Tutto quello che c'è da sapere sul regolamento di condominio

Fondamentale nella vita dei condomini è, senz'altro, tutto ciò che ruota attorno al regolamento condominiale: scopriamo, nel paragrafo che segue, di cosa si tratta.

Il regolamento condominiale può essere definito come l'atto tramite il quale il condominio detta le regole per disciplinare:

  • l'uso delle cose comuni
  • la ripartizione delle spese
  • i modi di tutela del decoro dell'edificio
  • l'amministrazione
  • i diritti e gli obblighi di ciascun condomino sulle cose comuni.

L'adozione di un regolamento è obbligatoria se il numero dei condomini è superiore a 10.

Tuttavia la legge nell'imporre questo obbligo non stabilisce una sanzione per la sua mancata esecuzione e pertanto, in assenza di un regolamento, anche se obbligatorio, i rapporti tra i condomini saranno regolati dalle norme che disciplinano in generale l'uso delle cose comuni.

Il regolamento viene adottato dall'assemblea anche su iniziativa di uno solo dei condomini.

L'approvazione del regolamento si effettua con una normale delibera assembleare che deve però deve essere approvata dalla maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.

Ovviamente i condomini che non concordano con la delibera o che si sono astenuti o che erano assenti potranno proporre l'impugnazione secondo le regole ordinarie che regolano l'impugnazione delle delibere.

Il regolamento va poi inserito nel registro dei verbali e delle assemblee.

Il potere dell'assemblea di autoregolamentare la vita del condominio è molto ampio e per questo motivo le norme contenute nel regolamento prevalgono anche sulle norme di legge.

L'assemblea non può però approvare un regolamento che contrasti con le norme del codice civile che:

  • stabiliscono il divieto per ciascun condomino di rinunciare ai diritti sulle cose comuni
  • stabiliscono l'indivisibilità delle parti comuni
  • regolano le innovazioni
  • regolano la nomina e la revoca dell'amministratore
  • individuano gli obblighi e le attribuzioni dell'amministratore
  • regolano i casi di dissenso dei condomini rispetto alle liti giudiziarie
  • disciplinano la costituzione dell'assemblea e le deliberazioni
  • regolano l'impugnazione delle delibere dell'assemblea.

Se vi è contrasto tra queste norme e quelle contenute nel regolamento prevale la disposizione di legge.

Il regolamento, infine, non può comprimere i diritti di ciascun condomino che risultano dagli atti di acquisto o da altre convenzioni ne vietare di possedere o detenere animali domestici.

Si parla di regolamento contrattuale, invece, (in contrapposizione al c.d. regolamento ordinario di cui al paragrafo precedente) per indicare un regolamento condominiale che:

  • limita i diritti che i singoli condomini hanno sulle rispettive proprietà individuali o sulle parti comuni
  • amplia i poteri di uno o più condomini
  • attribuisce maggiori diritti a uno o più condomini.

A differenza del c.d. regolamento ordinario (che si approva a maggioranza) il regolamento contrattuale deve essere approvato all'unanimità.

Non è però sufficiente l'unanimità dei partecipanti all'assemblea, ma è richiesto l'accordo di tutti i condomini.

Il regolamento contrattuale, inoltre, deve sempre risultare da un atto scritto ed essere allegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari ed accettato dagli acquirenti.

La disciplina per la procedura di modifica del regolamento condominiale è differente a seconda che si tratti di un regolamento ordinario o contrattuale.

Nel caso del regolamento ordinario la legge dispone che ciascun condomino può assumere l'iniziativa per la revisione del regolamento.

In questo caso la parola passerà all'assemblea condominiale che potrà deliberare la modifica con la stessa maggioranza prevista per l'approvazione del regolamento, ovverosia la maggioranza dei presenti all'assemblea che rappresenta almeno la metà del valore dell'edificio.

Nel caso di regolamento contrattuale, invece, sarà sempre necessaria l'unanimità dei condomini.

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