Condominio, condominio parziale e supercondominio

Secondo l'articolo 1117 del codice civile, si ha un condominio (quote di proprietà divise in uno stabile) quando esiste un collegamento strutturale fra le parti comuni di uno stabile e di un terreno e le proprietà individuali dei singoli piani o parte dei piani. Le parti comuni più importanti di un edificio sono:

  • il suolo su cui sorge l'edificio
  • le fondazioni e muri maestri
  • i tetti e i lastrici solari
  • e scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi i portici e i cortili
  • tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune (locale per il riscaldamento centrale, per l'ascensore , gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica,le fognature e i canali di scarico, ecc.)

L'uso delle parti comuni viene disciplinato dall'articolo 1102 del C.C., che prevede, come già accennato, che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il Condominio non è titolare di una personalità giuridica, ma è da considerarsi un ente di gestione, che in rappresentanza dei singoli proprietari e dei loro interessi,deve garantire il miglior utilizzo delle parti comuni.

Per la tutela e la realizzazione degli interessi dei singoli proprietari il condominio incarica un Amministratore
che esegue il suo compito secondo le disposizioni del mandato (articolo 1703- codice civile).

Il Condominio parziale

Quando in uno stabile ci sono opere o impianti destinati dalla legge o da titolo legale a servire solo una parte dei comproprietari, si parla di un condominio parziale. Naturalmente il riparto delle spese di manutenzione e di conservazione avviene solo fra i proprietari interessati, come anche le decisioni relative spettano solo a loro.

Il Supercondominio

Con questa definizione si intende in pratica un insieme di più edifici, strutturalmente divisi ed autonomi, che fruiscono di opere e servizi comuni per le quali sono soggette ad una comune regolamentazione ed amministrazione.

Questo può riguardare anche case a schiera, che hanno in comune servizi o impianti (strade d'accesso, servizio di portierato, fornitura comune di acqua e corrente elettrica).

Il principio che prevede in questi casi l'applicazione della regolamentazione condominiale è stato più volte confermato dalla Corte di cassazione (> sentenza numero 14791 del 3.10.2003 - numero 9096 del 7.7.2000 - numero 7946 del 29.9.1994 - numero 65 del 5.1.1980).

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Articolo 1117 del codice civile - Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestibili, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditori e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

2 luglio 2008 · Antonio Scognamiglio

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