Le nuove regole sui pignoramenti in soccorso dei condomini in stato di morosità

Le nuove regole sui pignoramenti e le aste infruttuose possono venire in aiuto dei condomini in stato di morosità? Facciamo chiarezza.

La riforma del processo civile, appena approvata dalla Commissione Giustizia della Camera e pronta per gli esami finali prima del voto, prevede una forte limitazione dei pignoramenti immobiliari che ora rischiano di fare la stessa fine di quelli mobiliari: una misura del tutto inutile che spesso si risolve in una perdita di tempo e in una spesa per il creditore.

Che cosa cambia in particolare? Non più una serie infinita di esperimenti d'asta al ribasso, fino a raggiungere un prezzo “stracciato”, ma solo quattro tentativi, di cui l'ultimo “a offerta libera”.

Se neanche questo va a buon fine, il giudice chiude definitivamente il pignoramento e l'immobile torna nella piena disponibilità del debitore.

L'effetto sui condomìni sarà diretto?

Beh, sino ad oggi, nella gran parte dei casi di mancato pagamento degli oneri condominiali, l'unico sistema utile per la riscossione forzata è sempre stato quello di mettere all'asta la casa del debitore.

Ciò per via della stretta dipendenza tra le spese condominiali e la proprietà dell'immobile: ogni condomino moroso è necessariamente proprietario di una casa posto che solo il titolare del bene è tenuto al pagamento degli oneri all'amministratore.

Inoltre, per giurisprudenza costante, neanche il fondo patrimoniale, eventualmente costituito dal debitore sulla casa, è opponibile al condominio creditore: per cui, pur dopo il decorso dei cinque anni necessari alla revocatoria, l'amministratore può sempre chiedere il pignoramento dell'appartamento.

Le spese di condominio rientrano, infatti, tra quelle contratte per le esigenze della famiglia, cui il fondo non è mai opponibile.

Che succedeva, dunque, nel caso in cui gli importi non pagati dal condomino siano particolarmente elevati, divenendo il pignoramento dell'eventuale stipendio o della pensione del tutto inutile?

Oppure nel caso di una società coi bilanci in rosso e il conto corrente costantemente vuoto? Oppure quando il condomino è un nullatenente (a parte, ovviamente, l'immobile)?

L'unica arma del condominio è ed è sempre stata quella dell'ipoteca e del successivo pignoramento della casa.

Ora però la riforma rischia di minare anche quest’ultima possibilità di riscossione.

E ciò perché quattro tentativi di asta potrebbero essere del tutto insufficienti per trovare un acquirente.

Peraltro, non poche volte le perizie effettuate dai consulenti dei giudici in tribunale, volte a stabilire il prezzo di base da cui devono partire le varie offerte di vendita, tendono a sovrastimare l'immobile rispetto al suo effettivo valore.

Con la conseguenza che, per allinearsi al prezzo di mercato, la base d'asta deve subire almeno due o tre ribassi; solo successivamente l'immobile può dirsi appetibile. Ma da domani tutto questo tempo potrebbe non esserci più e il pignoramento verrà chiuso in breve tempo.

Risultato?

O il condominio stesso deciderà di acquistare l'immobile pignorato entro i primi quattro esperimenti d'asta, per poi rivenderlo e lucrare sulla differenza – magari sfruttando la nuova agevolazione fiscale che prevede l'abbattimento dell'imposta di registro -oppure i condomini in regola coi pagamenti dovranno ricorrere ai ripari e ripianare le perdite con i propri risparmi.

24 febbraio 2016 · Andrea Ricciardi

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