La cessione del credito riguardo la morosità condominiale

Anche in tema di morosità condominiale può essere applicata una sorta di cessione del credito: vediamo come.

La cessione del credito, nonostante sia scarsamente utilizzata, è consentita dalla legge anche in ambito condominiale, a patto che non sussistano i divieti previsti dall'articolo 1261 del Codice civile.

L'amministratore può cedere a terzi un credito vantato dal condominio verso il condomino moroso e la cessione, come stabilito dall'articolo 1260 del Codice civile, avviene anche senza il consenso del debitore (che comunque deve essere informato) e quindi soltanto in forza dell'accordo tra cedente, ossia condominio, e cessionario, ad esempio la ditta che ha eseguito i lavori di manutenzione nello stabile.

Non serve il sì dell'assemblea: per la cessione del credito a terze parti, senza sconti, l'amministratore non necessità dell'approvazione dell'assemblea di condominio.

Pur essendo tecnicamente consentita la cessione pro-solvendo, con il cedente che risponde dell'inadempienza del debitore, in condominio deve operare la formula della cessione pro-soluto, dove il cedente, vale a dire il condominio, garantisce solamente l'esistenza del credito e non risponde dell'eventuale insolvibilità del debitore.

Cerchiamo di esprimerci in termini più semplici.

Dopo la riforma del condominio era stato consentito ai creditori di rivalersi nuovamente sui condomini virtuosi, ma solo in seconda battuta, ovvero dopo avere agito nei confronti dei morosi e non avere ottenuto nulla, configurandosi così il cosiddetto “beneficio di escussione”.

Quella dei creditori può essere definita un'azione “surrogatoria”, nel senso che si realizza soltanto in caso di mancato intervento dell'amministratore, il quale, salvo essere espressamente dispensato dall'assemblea, è tenuto ad agire per la riscossione forzata delle somme dovute dagli obbligati, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, attraverso un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, che non necessita dell'approvazione dell'assemblea.

Lo stesso amministratore ha il compito di comunicare ai creditori che ne avanzino richiesta i dati (nomi e quote millesimali) dei condomini insolventi e, qualora la mora nel pagamento dei contributi si protragga per un semestre, può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Però, vista l'oggettiva difficoltà di recupero del credito da parte, per esempio, del fornitore, è possibile che quest'ultimo e il condominio si accordino preventivamente, in sede di contratto di appalto.

Così, a fronte di uno sconto sul prezzo della fornitura, ad esempio, i condomini rinunciano alla parziarietà delle loro obbligazioni, facendo rivivere il principio della solidarietà.

Per tale pattuizione non si ritiene, però, sufficiente una delibera a maggioranza, occorrendo invece l'unanimità dei consensi di tutti i condomini, che dovranno anche sottoscrivere il contratto.

La rinuncia alla parziarietà dell'obbligazione incide, infatti, sui diritti individuali di ciascun condomino, di cui la maggioranza non può disporre.

Salvo ritenere che, una volta costituito il fondo speciale, quest'ultimo appartenga al patrimonio autonomo del condominio del quale i singoli condomini non possono più disporre.

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