Breve panoramica sulla morosità condominiale

Vi forniamo, innanzitutto, una breve panoramica contenente tutto ciò che concerne la morosità condominiale e la rivalsa sugli inquilini.

Con la riforma del condominio, legge 220/2012, è stato introdotto il principio di solidarietà sussidiaria del debito del condominio, ma è stato anche previsto un meccanismo per evitare di arrivare a situazioni border-line.

Infatti, in presenza di morosi nel condominio, l'amministratore ha l'obbligo di riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.

L'amministratore del condominio può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il recupero dei crediti.

La legge di riforma del condominio ha stabilito, infatti, i termini entro i quali l'amministratore del condominio deve adire l'autorità legale per il recupero del credito.

Entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, l'amministratore deve chiedere un decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, per il recupero dei crediti. Al contrario, rischia la revoca giudiziaria del suo incarico.

Per quanto riguarda i creditori condominiali, invece, un fornitore di servizi, ad esempio, che deve recuperare il proprio credito nei confronti del condominio, ha l'obbligo di agire innanzitutto nei confronti dei condomini morosi.

Il creditore può chiedere il pignoramento del conto corrente condominiale, ma solo per la parte che concerne le somme versate da condomini morosi, da dimostrarsi tramite la prova documentale fornita dal registro di contabilità condominiale.

L'amministratore di condominio è obbligato a comunicare ai creditori che lo richiedono i dati personali dei condomini morosi.

L'amministratore condominiale, inoltre, può contestare il pignoramento del conto corrente condominiale avanzato da un creditore se sul conto non ci sono versamenti del condomino moroso e, in ogni caso, per la parte delle somme che appartengono ai condomini virtuosi, in regola con le rate pagate.

In linea generale, con la nuova normativa è stato chiarito, innanzitutto, che il creditore deve prima tentare di aggredire il condomino moroso con i pagamenti delle quote condominiali chiedendo all'amministratore di condominio l'elenco degli inadempienti.

In seguito, però, il creditore potrà agire anche nei confronti dei condomini in regola coi pagamenti.

Infatti, a parte l'ipotesi del pignoramento del conto corrente condominiale che, come accennato, può essere contestata dall'amministratore, esiste un altro espediente spesso utilizzato dai creditori per aggirare le norme ed aggredire gli utenti in regola.

Si tratta di effettuare un pignoramento presso terzi nei confronti dei condomini e delle rate mensili da costoro dovute al condominio. Cerchiamo di esprimerci in parole più semplici.

Come chiarito, il cosiddetto pignoramento presso terzi consiste nel pignorare i crediti che il debitore vanta nei confronti di altri soggetti (ad esempio datore di lavoro e stipendio). Il creditore, così, si rivolge direttamente a questi ultimi intimando loro di versare le somme a lui stesso.

Dunque, allo stesso modo, nel caso del pagamento delle rate di condominio, gli inquilini condominiali sono debitori del condominio dei relativi importi mensili. Il creditore, allora, si rivolgerà a questi ultimi, intimando loro di versare le rate non all'amministratore, ma a sé.

Così, chi è moroso resta tale e chi ha già pagato gli oneri (in questo caso direttamente al creditore) dovrà provvedere a versare un extra per consentire la gestione ordinaria.

Il fornitore, pertanto, avrebbe la possibilità, a seguito dell'ordinanza del giudice che gli assegna le somme pignorate, di “intercettare” a proprio favore tali oneri dovuti dai singoli proprietari al condominio a titolo di rate condominiali, evitandone così l'accredito sul conto corrente condominiale.

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