Dichiarazione dei redditi da locazione - sistema ordinario e cedolare secca

Per le abitazioni concesse in locazione è possibile scegliere il regime di tassazione definito "cedolare secca" sugli affitti che prevede l'applicazione di un'imposta che sostituisce, oltre che l'Irpef e le addizionali regionale e comunale, anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L'opzione per l'applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con l'imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote Irpef.

L'opzione per tale regime spetta esclusivamente al locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile, per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative.

Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell'opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti, al quale si applica un'aliquota del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero.

È prevista anche un'aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative e nei comuni ad alta tensione abitativa.

Lo stesso discorso in riferimento al canone si può fare per i contratti per studenti. Anche in questo caso i livelli del canone sono fissati a metro quadro da specifici accordi territoriali, ma basta dotare l'appartamento dell'Adsl per poter applicare il canone di fascia alta se non oltre. Inoltre il contratto per studenti fuori sede, che è applicabile anche agli specializzandi e a chi è iscritto ad un dottorato di ricerca, ha una durata massima di tre anni. Proprio per questo può essere un'ottima soluzione per chi non vuol tenere occupato il proprio immobile troppo a lungo. La cedolare al 10%, invece, non è applicabile ai contratti per uso transitorio diversi da quelli per studenti, per i quali è prevista solo l'aliquota al 21%, come per i contratti stagionali o per vacanza.

L'opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l'intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca.

L'opzione viene espressa nella dichiarazione dei redditi solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d'uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l'opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.

Il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca va comunque aggiunto al reddito complessivo per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito (ad esempio valore I.S.E.E. e assegni familiari).

Quanti non optano per la "cedolare secca" e scelgono il regime di tassazione ordinario per i canoni di locazione, avranno diritto ad una deduzione forfetaria sul reddito da locazione pari a:

  1. 25% del canone, se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
  2. 35% del canone, se l'immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico;
  3. 5% del canone in tutti gli altri casi

13 marzo 2013 · Giorgio Valli

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