sentenze e ordinanze della Corte di cassazione in tema di mutui locazioni leasing compravendite immobiliari e iscrizioni ipotecarie
La registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo – nessuna interferenza fra norme tributarie e civilistiche
La normativa tributaria prevede la registrazione del contratto di locazione: le disposizioni vigenti stabiliscono che sono soggetti a registrazione i contratti di locazione immobiliare, sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente, indipendentemente dall'ammontare del canone, esclusi i contratti di durata non superiore a trenta giorni nell'anno (i quali sono soggetti a registrazione solo in caso d'uso), nonché i contratti di comodato conclusi per iscritto. La registrazione deve essere effettuata entro trenta giorni dalla data dell'atto o dalla sua esecuzione in caso di contratto verbale. Esiste la possibilità di una registrazione tardiva. In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l'esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso. Ora, il principio di tendenziale non interferenza tra le regole di diritto tributario e quelle attinenti alla validità [ ... leggi tutto » ]
Il contratto di sale and lease back – quando è lecito e quando è finalizzato ad aggirare il divieto di patto commissorio
Con il contratto di sale and lease back (vendita con leasing e patto di riscatto) un'impresa commerciale o industriale (oppure un lavoratore autonomo) vende un bene immobile di sua proprietà ad una società che ne paga il corrispettivo, diventandone proprietaria, e contestualmente cede il bene così acquisito in locazione finanziaria (leasing) alla stessa parte venditrice, che versa periodicamente dei canoni, con facoltà di riacquistare la proprietà del bene venduto, esercitando un diritto di opzione per un predeterminato prezzo (riscatto) al termine della durata contrattuale. La normativa vigente si pone l'obiettivo di impedire al creditore (società finanziaria) l'esercizio di una qualsivoglia pressione morale e/o psicologica sul debitore (impresa commerciale o industriale, lavoratore autonomo) nonché la possibilità, per tale creditore, di divenire proprietario del bene oggetto del contratto di sale and lease back attraverso un meccanismo che lo sottrarrebbe alla regola della par condicio creditorum. Inoltre, il contratto di sale and lease [ ... leggi tutto » ]
Locazioni non abitative – non può essere riconosciuto al locatore il risarcimento del danno da ritardo nella restituzione dell’immobile, qualora questo sia giustificato dal mancato pagamento al conduttore di una dovuta indennità di avviamento commerciale
All'atto della cessazione del rapporto di locazione non abitativa, in relazione alla quale il conduttore abbia diritto alla corresponsione dell'indennità per perdita dell'avviamento commerciale, permangono a carico delle parti reciproci obblighi di natura contrattuale. Permane, infatti, l'obbligo di restituzione dell'immobile gravante sul conduttore e quello di versamento dell'indennità per perdita dell'avviamento commerciale a carico del locatore, che si caratterizzano per la loro reciproca inesigibilità in difetto del contemporaneo adempimento ad opera della controparte. Entrambi i rifiuti ad adempiere trovano titolo giustificativo nella legge: pertanto, non può essere riconosciuto al locatore il risarcimento del danno da ritardo nella restituzione dell'immobile, qualora questo sia giustificato dal mancato pagamento dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale subita dal conduttore. Così hanno deciso i giudici della Corte di cassazione con l'ordinanza 12018/2017. [ ... leggi tutto » ]
Recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione ad uso non abitativo – sopravvenienza di gravi motivi ed eccezioni
I gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto. Tale requisiti ricorrono anche quando una nuova normativa imponga al conduttore l'osservanza di determinate regole per lo svolgimento dell'attività programmata all'interno dell'immobile, in forza delle quali quest’ultimo diviene inidoneo allo scopo. Tuttavia, qualora dopo l'insorgenza dei gravi motivi, il contratto di locazione perviene alla naturale scadenza, il rimedio per porre fine al rapporto è quello della disdetta formale, che ne impedisca la rinnovazione tacita. Se, invece, le parti lasciano che il contratto si rinnovi, tale rinnovazione implica una tacita valutazione di convenienza alla prosecuzione del rapporto nonostante i fattori sopravvenuti, che dunque non potranno più, in un secondo momento, essere indicati dal conduttore a giustificazione del recesso anticipato. In conclusione, in tema di recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione [ ... leggi tutto » ]
Effetti dell’iscrizione ipotecaria in caso di mancato rinnovo prima della scadenza ventennale
Come è noto, il codice civile (articolo 2847) dispone che l'ipoteca su un immobile conserva il suo effetto per venti anni dalla data di iscrizione: l'effetto cessa se l'iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine. Tuttavia, il termine ventennale è volto a disciplinare soltanto gli effetti dell'iscrizione ipotecaria, vale a dire gli effetti della pubblicità: il termine ventennale, pertanto, non riguarda né il diritto di credito, né la garanzia ipotecaria intesa come diritto nascente dal titolo ipotecario e nemmeno il diritto a successive re-iscrizioni ipotecarie. In altre parole, è escluso che l'efficacia ventennale dell'iscrizione ipotecaria impedisca il decorso del termine di prescrizione del diritto di credito. Ma è anche escluso che la mancata rinnovazione estingua definitivamente il diritto dipendente dal titolo ipotecario ed impedisca quindi una nuova iscrizione ipotecaria, dato che questa può essere effettuata anche dopo il ventennio. E' anche escluso che la mancata rinnovazione sia equiparabile [ ... leggi tutto » ]