Casa coniugale » Dopo la separazione l'assegnazione è opponibile al compratore per nove anni

Il coniuge separato oppone all'acquirente l'assegnazione della casa coniugale per nove anni dal provvedimento del giudice.

Infatti, Ai sensi dell'articolo 6, comma 6, della legge 1 dicembre 1970, numero 898 (nel testo sostituito dall'articolo 11 della legge 6 marzo 1987, numero 74), applicabile anche in tema di separazione personale, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell'assegnazione, ovvero - ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto – anche oltre i nove anni.

Questo, riassunto brevemente, l'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione con la pronuncia 28229 del 18 dicembre 2013.

Opponibilità della casa coniugale: Osservazioni

In tema di separazione personale dei coniugi, l'assegnazione della casa coniugale può costituire una modalità di attuazione dell'obbligo di mantenimento del coniuge debole che, però, comporta un'esigenza di tutela del titolare nei confronti dei terzi.

La disciplina dell'opponibilità a terzi di un atto è quella derivante dalla trascrizione e dalla conoscibilità legale dell'atto stesso da parte del terzo.

Secondo l'articolo 2644 del Codice Civile, infatti, gli atti soggetti a trascrizione non hanno effetto riguardo ai terzi che, a qualunque titolo, hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto precedentemente alla trascrizione degli stessi.

L'articolo 155 (quater) del Codice Civile, invece, prevede espressamente che il provvedimento di assegnazione della casa familiare sia trascritto nei registri immobiliari, con l'effetto che, una volta trascritto, sarà opponibile ai terzi che vantino diritti nei confronti del coniuge assegnatario.

A questo va aggiunto che l'articolo 6 della legge numero 868/1970 prevede che l'assegnazione, in quanto trascritta nei registri immobiliari, è opponibile al terzo acquirente si sensi dell'articolo 1599 del codice civile.

L'articolo citato costituisce lo strumento pratico per risolvere il problema in questione, in quanto l'articolo 1599 del codice civile, operante in materia di locazione, al comma 3, dispone che le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nel limite del novennio dall'inizio della locazione.

Si pone, tuttavia, l'ulteriore questione dell'opponibilità ai terzi del provvedimento di assegnazione nell'ipotesi in cui, come nel caso di specie, che ora esamineremo, il provvedimento stesso non sia stato tempestivamente trascritto.

Il fatto

L'amore finisce, marito e moglie si separano, ma restano comunque comproprietari al 50 per cento della casa coniugale: l'ex residenza familiare è assegnata a lei e in seguito lui cede a un terzo la sua metà dell'immobile.

Dopo un po' l'acquirente si fa vivo chiedendo la condanna della signora al pagamento di una somma mensile per tutta la durata della detenzione esclusiva dell'immobile.

L'assegnazione, che non è stata trascritta dalla donna, risulta opponibile per nove anni al terzo acquirente e il giorno utile per il ricorso del termine va individuato nella data del provvedimento presidenziale che attribuisce l'immobile e non della sentenza di separazione.

Accolto quindi il ricorso del terzo che ha comprato metà delle quote dell'immobile dall'ex marito dell'assegnataria.

Sbaglia la Corte d'appello a far decorrere i nove anni di intangibilità soltanto dalla data di pronuncia del giudice, sul rilievo che la sentenza costituirebbe l'unico atto di data certa opponibile all'acquirente.

In realtà anche il provvedimento del giudice che assegna l'immobile al coniuge affidatario risulta opponibile al terzo, benché non trascritto, perché ha comunque data certa per definizione.

In caso di trascrizione, poi, l'opponibilità va oltre i nove anni.

30 dicembre 2013 · Carla Benvenuto

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  • Vincenzo Pinto 28 marzo 2015 at 17:04

    Avrei intenzione di acquistare a un'asta giudiziaria un immobile che vanta l'assegnazione al coniuge comproprietario in sede di separazione. Tale assegnazione è successiva cronologicamente alla trascrizione del pignoramento.

    Se io comprassi l'immobile, potrei andarci ad abitare oppure no? In sostanza, acquisterei tutto l'immobile o solo la nuda proprietà?