E' consigliabile vendere o donare l'immobile per sottrarlo al pignoramento?

Per evitare il pignoramento del proprio immobile per debiti pregressi con cartelle esattoriali di equitalia, è consigliabile vendere o donare l'immobile? Scopriamolo.

Spesso, pur di non farsi pignorare l'abitazione, si ricorre alla vendita o alla donazione a un familiare.

Questi due sistemi, per quanto in teoria validi, presentano una serie di problematiche.

Per quanto riguarda, in particolare, la donazione si possono prospettare alcune difficoltà.

Innanzitutto, l'individuazione di un parente di fiducia che si presti all'intestazione dell'immobile e che sia disposto a riconoscere tacitamente (nei fatti) l'altrui proprietà..

In seguito, il problema della successione in caso di morte del beneficiario: se questi muore prima dell'effettivo proprietario dell'immobile, il bene passa ai suoi eredi e questi potrebbero disconoscere gli accordi segreti che vi erano tra donante e donatario (si pensi all'ex moglie divorziata con il cui, tuttavia, il marito abbia intrattenuto un ottimo rapporto; si pensi al fratello che è sposato con figli, ecc.).

Infine, da non sottovalutare l'inutilità nei primi 12 mesi: con una recente riforma, si è disposto che se il pignoramento immobiliare viene trascritto nei pubblici registri entro un anno dalla donazione, esso prevale.

In buona sostanza, anche se la casa è stata donata, Equitalia può pignorarla ugualmente se si è mossa nei 12 mesi successivi al rogito.

Superato l'anno, invece, tale potere viene meno.

Da non dimenticare poi la questione della revocatoria della donazione: nei primi cinque anni, Equitalia può far revocare la donazione (pignorando l'immobile) se dimostra che essa è avvenuta in frode ai creditori (ossia dando prova che il contribuente non aveva altri beni da aggredire di pari o simile valore).

Dopo cinque anni, l'atto non può più essere revocato.

La revocatoria può essere esercitata anche nel caso di vendita dell'immobile, ma in tale ipotesi l'azione è più difficile poiché Equitalia deve dare anche prova che il terzo acquirente fosse consapevole del pregiudizio che l'atto di disposizione arrecava ai creditori. Quindi, sotto questo aspetto, la vendita è più sicura.

Sussiste anche il rischio di un'incriminazione penale: se il debitore, dopo la donazione della casa, non ha altri beni da pignorare e il suo arretrato con Equitalia supera 50.000 euro, commette il reato di sottrazione fraudolenta alle imposte.

Tale reato però scatta solo se il debito si riferisce all'IVA e alle imposte sui redditi (v. Irpef) e non, ad esempio, per IMU, TARI, ecc. Leggi “Chi dona la casa compie sottrazione fraudolenta.

Anche i costi notarili dell'atto e le conseguenti imposte da pagare non sono da trascurare.

Per quanto invece riguarda la vendita, i problemi che possono porsi sono:

  • il necessario trasferimento del denaro dall'acquirente al venditore: oggi le regole sull'antiriciclaggio e sulla tracciabilità dei pagamenti impongono che ogni trasferimento di moneta avvenga tramite assegni o bonifici bancari. Quindi è necessario che il trasferimento del denaro pagato per il prezzo appaia pubblicamente e non sia una semplice simulazione;
  • i costi notarili e le conseguenti imposte che il venditore deve pagare per via dell'incremento del reddito per la cessione dell'immobile;
  • anche in questo caso, come sopra, si pone il problema del reato di sottrazione fraudolenta alle imposte, con i limiti appena visti;
  • la revocatoria è esperibile, come nel caso di donazione, anche nei confronti della vendita, ma qui – come già anticipato – il creditore deve fornire una prova in più che potrebbe complicargli la vita: la dimostrazione della conoscenza, da parte del debitore, della frode al creditore.

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