Cambiare mutuo per ridurre la rata

Attenzione » il contenuto dell'articolo è stato oggetto di revisioni normative e/o aggiornamenti giurisprudenziali successivi alla pubblicazione e le informazioni in esso contenute potrebbero risultare non corrette o non attuali. Potrai trovare i post aggiornati sull'argomento nella sezione di approfondimento in fondo alla pagina, oppure qui.

Innanzitutto va verificata la convenienza a cambiare mutuo.

Esistono diverse possibilità per lasciarsi alle spalle il vecchio mutuo:

  1. rinegoziare le con­dizioni con la propria banca;
  2. sostituirlo con un mutuo nuovo;
  3. trasferirlo a un'altra banca con la surrogazione dell'ipoteca.

Nella tabella qui sotto trovate tutte le possibilità.

tabella-cambio-mutuo

RINEGOZIARE

Si possono cambiare le con­dizioni rinegoziandole con la stessa banca che ha erogato il mutuo. La banca non è obbligata a farlo, ma se accetta deve seguire i modi pre­visti dalla Finanziaria 2008, cioè senza spese e con una scrittura privata anche non autenticata. Quindi nessun passaggio dal notaio. Sia chiaro che qui non si parla di quella definita ormai come RINEGOZIAZIONE TREMONTI o RINEGOZIAZIONE ABI MEF che riteniamo assolutamente non conveniente per il mutuatario.

SOSTITUIRE

Si estingue il vecchio mutuo chie­dendone uno nuovo a un diverso operatore. Si può chiedere anche più del capitale residuo del mutuo iniziale. È l'opzione più onerosa. Da que­st'anno, anche se il nuovo mutuo dovesse ave­re un valore superiore al residuo più le spese, i benefici fiscali di detrazione degli interessi non si perdono, ma sono limitati alla parte del nuo­vo finanziamento pari al capitale residuo più le spese legate alla sostituzione.

SURROGARE

Si trasferisce il proprio mutuo a un altro intermediario con surrogazione del­l'ipoteca. La Finanziaria 2008 ha introdotto nuove specifiche al provvedimento Bersani, escludendo penali o altri oneri di qualsiasi natura (visto che si tratta di trasferimento e non di estinzione). Ciò vale anche per i mu­tui stipulati prima del 2 febbraio 2007. Inoltre non possono essere imposte al cliente, dal nuovo intermediario, spese per la concessio­ne del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali. Il tutto deve avvenire a costo zero.
Il passaggio dal notaio, se chiesto dall'inter­mediario, deve essere a sue spese. Unico co­sto è la tassa ipotecaria per l'iscrizione nei registri immobiliari della surrogazione, pari a 35 euro.

Analizziamo adesso in dettaglio le diverse opzioni disponiili per il muuatario.

RINEGOZIARE IL MUTUO

La rinegoziazione del mutuo dipende dal rap­porto con la banca: infatti, quest'ultima non è obbligata a rivedere le condizioni, ma è suo inte­resse non perdere un cliente.

È meglio provarci anche perché la rinegoziazione non ha costi e non richiede un nuovo atto del no­taio. Per ridurre la rata mensile potete chiedere alla banca di:

  • allungare la durata del mutuo;
  • ridurre lo spread;
  • cambiare il tipo di tasso.

La rinegoziazione non è un obbligo per la banca, ma rientra nella sua politica aziendale decidere se accettarla o meno.

Se accetta la rinegoziazione proposta, l'istituto di credito ha l'obbligo di attuarla con una semplice scrittura privata senza dover passare nuovamente dal notaio.

Questa norma è nella legge Finanziaria del 2008 (articolo 2 comma 450) : si afferma esplicita­mente che il creditore originario ha la possibilità di pattuire la variazione senza spese delle condizio­ni del contratto di mutuo in essere attraverso una scrittura privata anche non autenticata. Nessun passaggio dunque dal notaio. Questo comporta due vantaggi:

a) la banca non può applicare nessuna commissio­ne all'operazione di rinegoziazione, mentre diverse banche, anche tra le più importanti, avevano spese di questo genere;
b) la banca deve rinegoziare con una scrittura pri­vata e, quindi, non è necessario un nuovo atto di mutuo come invece alcuni istituti chiedevano.

È possibile rinegoziare anche in caso di mutuo "cartolarizzato", cioè ceduto dalla banca a un altro operatore.

Se la banca vi dice che non può rinegoziare usan­do questa scusa, evidentemente non ha interesse a farlo e, quindi, vi conviene dare un'occhiata a cosa offre il mercato.

Anche perché oggi è possibile trasferire il mutuo a un altro istituto di credito che vi offre condizioni più convenienti senza alcuna spesa (surrogazione dell'ipoteca).

SURROGARE IL MUTUO

Trasferire il mutuo a un'altra banca che offre condizioni migliori è senza costi. L'unico li­mite è che il finanziamento richiesto alla nuova banca deve essere uguale a quello residuo del vec­chio mutuo. Dall'inizio del 2007 la legge consente di farlo praticamente senza sborsare un euro, l'uni­ca spesa che resta a carico del mutuatario è la tassa ipotecaria di 35 euro.

I costi del notaio sono a carico della banca e non si pagano più l'imposta sostitutiva e le spese di peri­zia (l'immobile è lo stesso) e di istruttoria (il cliente è affidabile perché pagava già il mutuo). Insomma, si tratta di trasferire il proprio mutuo a un altro in­termediario utilizzando la surrogazione del nuovo operatore nell'ipoteca già iscritta per il primo mu­tuo. Il passaggio dal notaio, se chiesto dalla nuova banca, deve essere a sue spese.

Il nuovo istituto di credito non vi può nemmeno imporre di accendere una nuova polizza assicu­rativa (con le relative spese) sull'immobile perché basta cambiare il beneficiario in quella fatta a suo tempo con la vecchia banca.

Per chiedere la surrogazione in Conservatoria (l'autentica se fatta dal notaio costa al massimo 100 euro e comunque non serve un nuovo atto di mutuo) basta un documento di surrogazione com­pilato dal cliente e la firma autenticata. Un'altra condizione è che i soldi del nuovo mutuo servano per pagare il vecchio; e questo è implicito nel pa­gamento fatto a favore del primo istituto erogante dalla nuova banca che subentra.

Con la surrogazione si mantengono i benefici fiscali per la detrazione degli interessi passivi per i mutui dell'abitazione principale e non si paga l'imposta so­stitutiva sul nuovo mutuo, perché già pagata la prima volta. Ricordiamo che l'imposta è pari allo 0,25% del capitale erogato, 2% per acquisto o ristrutturazione di abitazioni diverse dalla prima casa.

La prima cosa da fare prima di pensare a trasferire il mutuo è trovare la banca che offre condizioni migliori della vostra. Prima di tutto bisogna indivi­duare il capitale residuo del finanziamento: basta prendere le contabili di spesa inviate dalla banca al pagamento di ogni rata del mutuo. Sulla base di questo importo, girate qualche banca e fatevi rila­sciare il modulo Esis, per confrontare le offerte. La scelta va fatta prendendo in considerazione il Tan (Tasso annuo nominale), visto che nessuna spesa vi può essere imposta, neppure il costo dell'assi­curazione sulla casa (basta trasferire la polizza alla nuova banca cambiando nome del beneficiario).

La surrogazione per legge può essere fatta anche con una scrittura privata, un documento in cui il mutuatario dichiara la sua volontà a surrogare il nuovo operatore al precedente nell'ipoteca già iscritta sull'immobile. La copia autenticata di que­sto documento insieme alla quietanza rilasciata dal vecchio operatore che dichiara che il mutuo è sta­to utilizzato per pagare il residuo del precedente finanziamento, sono sufficienti per poter far iscri­vere sui registri immobiliari la surroga dell'ipoteca.

 

Anche se si fa senza spese, la prima cosa da fare è verificare se la surrogazione conviene.  Con la nuova banca si può scegliere anche una durata più lunga di quella precedente.

Attenzione, però, perché surrogando si accede a un nuovo piano di ammortamento in cui la quota interessi sarà per il primo periodo molto consistente. Bisogna dunque tener conto anche di questo nel valutare la con­venienza economica a trasferire il mutuo. Allun­gare la durata ha l'indubbio vantaggio di ridurre l'ammontare della rata periodica. Inoltre, cambia­re operatore spesso dà la possibilità di ridurre lo spread (la percentuale di guadagno della banca).

Se in banca vi dicono che non fanno la surrogazio­ne e vi propongono la sostituzione (cioè di accen­dere un nuovo mutuo con tutte le relative spese) ricordatevi che la surrogazione è un vostro diritto sancito dalla legge.

Quali sono i meccanismi attivati dalle banche per la surrogazione? L'Abi ha stabilito una procedura che prevede la presenza contemporanea di tre attori (cliente, vecchia banca e nuova) davanti al notaio (il costo dell'atto è a carico della
nuova banca).

Sono previste tre fasi:

  1. il cliente chiede per iscritto all'istitutosubentrante di acquisire dalla banca originaria l'esatto importo del debito residuo(i cosiddetti conteggi estintivi);
  2. la vecchia banca comunica alla nuova il capitale residuo, entro 10 giorni lavorativi;
  3. si stipula il nuovo mutuo (con atto unico semplificato; dunque si esclude la scrittura privata autenticata): la vecchia banca riceve il denaro per il pagamento del debito residuo e rilascia una quietanza in cui il debitore dichiara che il pagamento è avvenuto con il nuovo contratto stipulato.

SOSTITUIRE IL MUTUO

Un'altra possibilità per ridurre la rata è quella di estinguere il mutuo attuale e farne uno nuovo con un'altra banca: la sostituzione. A differenza del­la surrogazione, la sostituzione del mutuo permette anche di aumentare il capitale.

Le spese da sostenere sono tante a partire dal co­sto del notaio (per il nuovo atto di mutuo, la can­cellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione della nuova), l'imposta sostitutiva, le spese di perizia e istruttoria. Non solo. Per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007 si paga anche la penale per l'estinzione anticipata, mentre se è stato stipulato dopo questa data non si paga nulla.

CONCLUSIONI

La soluzione migliore se volete trasferire il vostro mutuo e non avete bisogno di liquidità aggiuntiva è la surrogazione dell'ipoteca. Solo se avete bisogno di ulteriore capitale rispetto al residuo del vostro mutuo iniziale potete valutare la possibilità del­la sostituzione, considerando i costi elevati legati all'operazione. Bisogna fare bene i calcoli perché potrebbe essere più conveniente ricorrere a un pre­stito personale per coprire la liquidità aggiuntiva.

Da quest'anno è venuta a cadere anche la limita­zione di natura fiscale che caratterizzava le opera­zioni di sostituzione del mutuo. Infatti, per poter godere dei benefici fiscali legati alla detrazione degli interessi passivi per i mutui destinati all'ac­quisto o ristrutturazione dell'abitazione principale occorreva che il capitale del nuovo finanziamento fosse uguale al capitale residuo maggiorato delle spese pagate per la sostituzione.

L'Agenzia delle Entrate ha dato un'interpretazione della circolare ministeriale che riportava questa in­dicazione più favorevole al contribuente estenden­do i benefici fiscali anche all'ipotesi in cui il nuo­vo mutuo abbia un valore superiore al residuo di quello vecchio più le spese, limitandoli però alla parte del nuovo finanziamento costituita dal capi­tale residuo e dalle spese legate alla sostituzione. Facciamo un esempio. Se il nuovo finanziamento fosse stato pari a 80.000 euro, mentre il capitale residuo del mutuo sosti­tuito più le spese avesse il valore di 70.000 euro, la detrazione degli interessi passivi del nuovo mu­tuo spetterebbe per l'87,5% del monte interessi. La percentuale di 87,5% è data dal rapporto tra 70.000 euro e 80.000 euro.

23 febbraio 2009 · Piero Ciottoli

Commenti e domande dei lettori

Per porre una domanda sul tema trattato nell'articolo e visualizzare il form per l'inserimento, devi prima autenticarti cliccando qui. Potrai anche utilizzare le icone posizionate in basso nel pannello di registrazione, che ti consentiranno l'accesso diretto con un account Facebook, Google+ o Twitter.

  • ciro 27 gennaio 2010 at 18:25

    Premetto di avre stipulato un mutuo variabile definito mezzanino nel 2004 banca pop. bari, pago 2 rate; 1.rata capitale; 2. Quota interessi.
    Da tempo seguo con apprensione la cosa, non nascondo che la cosa psicologicamente mi sta distruggendo. Difatti chiedo ripetutamente all'ufficio preposto della stessa banca di darmi una mano nella sistemazione della posizione . Solo oggi approfondendo le leggi apprendo che un'opportunità l'avrei avuta qualche anno fa, ma nessuno mi ha mai parlato ne comunicato nulla, se non erro con la bersani, tramonti, scusate ma faccio confusione ora. Mi telefonano , sollecitandomi , sembra che lì lì sta succedendo qualcosa.!!! E solo chi ci sta dentro lo sà!
    Per conseguenza dei suddetti ritardi sono un segnalato in criff. Ho una ditta individuale da anni, che si alterna come tutte le attività di periodi buoni e meno. Che faccio???

    1 2 3