Azione revocatoria di compravendita » Sono sufficienti semplici elementi indiziari

In merito all'azione revocatoria, nella compravendita di un immobile, sono sufficienti anche meri elementi indiziari per provare la vendita fittizia dell'edificio.

Nell'ambito dell'azione revocatoria ordinaria di un atto di compravendita, infatti, la partecipatio fraudis è provata da un quadro di elementi indiziari che valorizzano l'anomalia del comportamento delle parti, costituita dall'immediata immissione in possesso degli acquirenti malgrado il mancato pagamento del prezzo.

E' quanto stabilito dalla Suprema Corte con sentenza 3196/14.

Azione revocatoria dei creditori nel caso di vendita dell'immobile

Nell'ambito dell'azione revocatoria di un atto di vendita la partecipazione alla frode ai creditori da parte del terzo acquirente è provata da un quadro di elementi indiziari come, per esempio, l'immediata immissione in possesso degli acquirenti malgrado il mancato pagamento del prezzo.

Come ricordiamo, chi vende o dona un un immobile, con il solo obiettivo di sottrarlo al pignoramento per i debiti accumulati e frodando così i creditori, è esposto al rischio di un'azione revocatoria.

L'azione revocatoria è uno strumento con il quale i creditori possono dichiarare l'atto di alienazione come inefficace nei loro confronti.

Ma perché la revocatoria sia considerata valida, a norma di legge, è necessario dimostrare che l'acquirente dell'immobile fosse consapevole della situazione fraudolenta, effettuata al fine di truffare il creditore.

Di solito questa prova è molto difficile da dimostrare. Ma la Cassazione ha cambiato le carte in tavola.

Infatti, da quanto si evince nella pronuncia citata, la prova dell'artificio può essere fornita anche con una serie di elementi indiziari.

Un esempio pratico potrebbe essere quello in cui il venditore consegni il possesso dell'appartamento, all'acquirente, anche se quest'ultimo non avesse ancora pagato il corrispettivo della vendita.

È logico, infatti che, se l'intento della perdita di possesso del bene è solo fraudolento, l'ultima preoccupazione del venditore sarà quella di riscuotere il prezzo della vendita, effettuata molto probabilmente ad un amico o consanguineo.

Un altro esempio di elemento indiziario potrebbe essere il fatto che nel rogito notarile, il venditore, dichiari che il prezzo di acquisto sia già stato pagato, quando invece ciò non risulti.

Gli Ermellini hanno poi ritenuto che ci possano essere ulteriori indizi della conoscenza, da parte del terzo, dell'intento fraudolento del debitore, come la stipula del preliminare subito dopo la sentenza di condanna del debitore (specie se l'esito della sentenza è prevedibile), oppure la vendita dell'immobile subito dopo l'avvio dell'esecuzione forzata o della notifica del precetto.

Altri casi sono quelli del prezzo modesto della compravendita, successiva alla presenza della notizia, nei giornali locali, della sentenza di condanna nei confronti del debitore.

18 febbraio 2014 · Gennaro Andele

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  • dodo 12 marzo 2014 at 23:06

    ciao volevo un info,
    equitalia mi ha cancellato un pignoramento di un immobile con un art 53,io noh ho saldato il debito perchè non posso,ma con quel foglio che ho in mano io si evince la cancellazione del pignoramento, quindi ho deciso di vender casa e l'ho fatto il notaio ha visto che la casa è libera[ma altri miei immobili non sono liberi,ma comunque a me interessava vender quella casa che risulta libera] cosa rischio io,cosa rischia l'acquirente e se la prescrizione di un eventuale revocatoria dura 5 anni se lo potranno far.???? acquirente è la ragazza di mio figlio si dovranno sposar nel 2016 edè stato regolarmente pagato tramite assegno la casa.grazie

    • Ludmilla Karadzic 13 marzo 2014 at 04:59

      Lei non rischia nulla e nemmeno gli acquirenti se, pur essendo fortemente indebitato con Equitalia, lei ha venduto una casa libera da ipoteca a terzi (non parenti, nè affini), a prezzo di mercato, e se gli acquirenti in quella casa vi andranno a vivere.

      La parentela o l'affinità con l'acquirente va considerata al momento della stipula del contratto di compravendita, non dopo.