Attribuzioni e competenze dell'amministratore del condominio

Le attribuzioni dell'amministratore del condominio come organo esecutivo sono elencate dall'articolo 1130 del codice civile. A queste si aggiungono i compiti demandati dal regolamento condominiale, dalle delibere assembleari, da leggi particolari o da provvedimenti in genere. In particolare provvede a:

  • eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
  • disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune: in esecuzione del regolamento condominiale l'amministratore deve provvedere affinchè ogni proprietario possa disporre liberamente delle parti comuni e può in questo ambito assumere i necessari provvedimenti;
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti: l'amministratore è il tesoriere del condominio e deve presentare all'assemblea dei condomini annualmente il conto consuntivo, il bilancio preventivo per l'esercizio successivo e il riparto spese. In questo contesto è importante ricordare che la deliberazione sul conto consuntivo autorizza l'amministratore, a norma dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, di ottenere il decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo. Inoltre è bene ricordare che i crediti condominiali non sono privilegiati e che in caso di istanza fallimentare di un condomino gli altri condomini devono rispondere delle spese non versate dal condomino moroso; se si verificano uscite (spese) non previste dal bilancio preventivo, l'amministratore è autorizzato (senza delibera assembleare) a richiedere una rata straordinaria delle spese condominiali;
  • compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio: l'amministratore è espressamente autorizzato ad agire per via legale in merito e cioè in prima linea contro terze persone che ledono i diritti inerenti alle cose comuni (mancato rispetto delle distanze prescritte - danni all'edificio condominiale per lavori eseguiti in adiacenza - rumorosità o fumi nocivi - uso illegittimo di cose comuni) e specificatamente:
    - contro fornitori che non rispettano gli accordi contrattuali;
    - contro il costruttore per vizi di costruzione delle parti comuni;
    - contro condomini che non pagano le spese condominiali;
    - contro un condomino che esegue lavori non autorizzati;
    - contro condomini che violano le norme del regolamento condominiale;
    - contro l'occupazione abusiva delle aree comuni.

Altri compiti si trovano nella conservazione del patrimonio edilizio e nella esecuzione dei necessari lavori di manutenzione, e nella assunzione di responsabilità per il regolare funzionamento e la sicurezza dei servizi comuni (energia elettrica, riscaldamento, ascensore, fognature ecc.).
Come già notato, all'amministratore spetta, a norma dell'articolo 1131 del codice civile, la rappresentanza legale in casi di contenziosi che riguardano le parti comuni.
Il compenso dell'amministratore è trattabile liberamente. Per servizi aggiuntivi spetta all'amministratore un compenso particolare (per es. lavori edili di una certa consistenza, azioni giudiziarie, assemblee straordinarie, lettere di sollecito ecc.).
L'Amministratore risponde di norma dei danni provocati per errori od omissioni nello svolgimento del mandato. Sarebbe utile stipulare una polizza assicurativa a carico del condominio.

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Articolo 1130 - codice civile - Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore deve:
eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

Articolo 1131 - codice civile - Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità giudiziaria che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

2 luglio 2008 · Antonio Scognamiglio

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Commenti e domande dei lettori

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  • roble74 21 febbraio 2015 at 11:59

    Sulla base della riforma (legge 220 del 2012) l'amm.re di condominio deve tra l'altro eseguire gli obblighi fiscali del condominio rappresentato:

    Si chiede se per tale compito l'amm.re possa avvalersi dell'opera di un dottore commercialista esterno, se ciò deve essere evidenziato nel verbale di nomina dell'amm.re e se sempre nello stesso verbale può essere fatto presente che pur ricadendo l'attività fiscale in quella di ordinaria amministrazione, l'amm.re delega ad un terzo il quale poi fatturerà la sua prestazione al condominio e quindi in definitiva escludere dal preventivo dell'amm.re il compenso per gli adempimenti fiscali che invece verrà percepito da un terzo

    • Ludmilla Karadzic 21 febbraio 2015 at 12:58

      La legge di riforma del condominio prevede che l'amministratore debba eseguire gli adempimenti fiscali. Naturalmente, l'amministratore di condominio, può a tale scopo, avvalersi di un consulente di fiducia.

      Tuttavia, trattandosi d'adempimenti strettamente connessi allo svolgimento del mandato, l'amministratore non potrà chiedere un compenso professionale extra per gli adempimenti fiscali, dovendosi lo stesso ritenere incluso in quello concordato al momento dell'assunzione dell'incarico.