Aste immobiliari giudiziarie » Un vademecum informativo

In questo articolo informativo vi parleremo delle aste immobiliari giudiziarie. Faremo particolare attenzione agli aspetti riguardanti i tipi e le caratteristiche delle aste presenti nel nostro ordinamento giuridico. Buona lettura

Le aste immobiliari giudiziarie

L'asta immobiliare è il processo di compravendita che si realizza mediante offerte e si conclude con la vendita dell'immobile al migliore offerente.

Le aste immobiliari possono essere di due tipi: giudiziarie e di dismissione del patrimonio pubblico.

L'asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, è una particolare forma d'asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l'espropriazione del bene a causa di debiti insoluti.

Si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.

Chi ricorre alle aste giudiziarie e perché

Ricorrono all'asta immobiliare giudiziaria i creditori dell'esecutato che - attraverso la vendita all'asta dei beni pignorati - desiderano ottenere una liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i propri crediti.

Chi partecipa e perché

Qualsiasi persona fi sica o giuridica (società o enti), ad eccezione del debitore, può partecipare all'asta immobiliare mediante l'offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell'immobile messo all'asta.

Partecipa all'asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto sicuro, che potrebbe rivelarsi anche conveniente.

Può essere conveniente perché ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore - talvolta anche molto inferiore - rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito.

Inoltre, ogni volta che un'asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrà rimesso all'asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25% (percentuale prevista dalla legge).

L'asta è anche una modalità di acquisto trasparente poiché la perizia, ossia la "fotografia" dello stato e delle condizioni del bene, è sempre visionabile.

Inoltre, al momento del trasferimento della proprietà il giudice delle esecuzioni ordinerà che le ipoteche e i pignoramenti siano cancellati, così che l'aggiudicatario otterrà la proprietà del bene libera da pesi e gravami.

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice delle esecuzioni emette il decreto di trasferimento con il quale trasferisce all'aggiudicatario la proprietà del bene espropriato, e ordina (ex articolo 586 codice di procedura civile) che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie (sia precedenti sia successive al pignoramento), nonché il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento (ex articolo 686 codice di procedura civile).

Per quanto riguarda invece altri diritti o domande gravanti sul bene quali: i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, le domande per l'esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre (ex articolo 2932 del codice civile), gli atti di destinazione (di cui all'articolo 2645 ter del codice civile); il giudice delle esecuzioni non può disporre la cancellazione con il decreto di trasferimento e sarà necessario un provvedimento del giudice competente.

Le caratteristiche delle aste immobiliari giudiziarie

Le aste giudiziarie presentano alcuni elementi essenziali e imprescindibili. Vediamoli uno per volta.

La perizia

Il prezzo base di vendita dell'immobile è stabilito da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale.

La perizia contiene i dati descrittivi dell'immobile, ossia:

  • l'identificazione catastale;
  • la planimetria;
  • le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi;
  • vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro entità.

Nella perizia viene altresì specificato se l'immobile è libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo (ad esempio contratto di locazione, comodato).

La perizia è disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato.

Inoltre, se l'asta immobiliare è pubblicizzata su siti internet dedicati, la perizia può essere consultata anche online, insieme all'avviso d'asta.

La perizia costituisce parte integrante dell'ordinanza di vendita.

L'ordinanza di vendita

Il giudice delle esecuzioni con l'ordinanza di vendita stabilisce le condizioni e i termini della vendita all'asta, ovvero:

  • se essa debba tenersi alla sua presenza ovvero essere delegata a un professionista;
  • il prezzo base;
  • i termini e le modalità del deposito della cauzione;
  • la data ultima per la presentazione delle offerte;
  • l'udienza per la gara tra gli offerenti;
  • il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del residuo prezzo (il prezzo di aggiudicazione detratta la cauzione già versata).

Il custode giudiziario

Il custode giudiziario è colui al quale il giudice delle esecuzioni affida l'incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato. L'amministrazione del bene pignorato comporta per il custode l'obbligo di curarne gli aspetti di natura patrimoniale, tra i quali l'incasso dei canoni di locazione.

Al custode giudiziario spetta inoltre promuovere la risoluzione dell'eventuale contratto di locazione in corso.

Chiunque sia interessato a partecipare a un'asta immobiliare può rivolgersi al custode giudiziario per esaminare il bene in vendita.

L'avviso di vendita (o avviso d'asta)

L'avviso di vendita, o d'asta, è un documento pubblico redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato, contenente la notizia dell'ordine di vendita emesso dal giudice.
L'avviso contiene:

  • l'indicazione del bene posto in vendita;
  • la data, l'ora e il luogo dell'asta;
  • il prezzo base;
  • la misura del rilancio minimo;
  • il termine di presentazione delle offerte;
  • le modalità di vendita;
  • il sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima.
  • il prezzo base;
  • la misura del rilancio minimo;
  • il termine di presentazione delle offerte;
  • le modalità di vendita;
  • il sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima.

La pubblicità

È dato obbligatoriamente avviso della vendita all'asta di un immobile mediante:

  • l'affissione per almeno tre giorni continuativi all'albo del tribunale presso il quale si svolge il procedimento esecutivo;
  • la pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati;
  • una o più pubblicazioni sui quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure, quando ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale.

Sui siti internet dei singoli tribunali, (es.: www.tribunale.milano.it, www.tribunale.roma.it, www.tribunalenapoli.it, www.tribunalepalermo.net) è possibile accedere al portale delle vendite giudiziarie dove sono pubblicizzati gli immobili in asta, ed effettuare la ricerca dei lotti immobiliari impostando vari parametri.

Alle forme di pubblicità obbligatorie se ne possono aggiungere alcune facoltative, quali: pubblicità radiofonica, televisiva, mediante volantinaggi, affissioni, o pubblicazioni specializzate e gratuite.
La pubblicità riporterà le notizie contenute nell'avviso di vendita.

L'asta

L'esperimento d'asta, ossia la realizzazione della vendita all'asta, si tiene nel giorno e nell'ora indicati nell'avviso d'asta ed è necessariamente preceduto dal deposito delle offerte secondo le indicazioni stabilite nell'avviso.

Le aste immobiliari possono avvenire senza incanto o con incanto.

Nell'asta senza incanto l'offerente presenta la propria offerta in busta chiusa e il prezzo non può comunque essere inferiore al prezzo base indicato nell'avviso d'asta.

Nel caso di presenza di più offerte l'immobile non viene aggiudicato all'offerta con prezzo più elevato, bensì si indice una gara tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo.

L'asta con incanto è una particolare modalità di attuazione della vendita nell'espropriazione forzata, consistente in una pubblica gara tra offerenti.

Si dispone dopo una vendita senza incanto andata deserta.

13 novembre 2013 · Carla Benvenuto

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