Panoramica sull'asta immobiliare giudiziaria » Consigli ed avvertenze

Dopo i recenti articoli esplicativi, ecco una panoramica completa ed esaustiva sulla pratica dell'asta immobiliare. Chiarimenti, consigli ed avvertenze.

Immobile all'asta aggiudicato e intestazione ad altra persona

Partiamo col dire che una volta aggiudicato l'immobile all'asta, non è possibile farlo intestare ad altra persona nel decreto di trasferimento del giudice.

Infatti, il soggetto che ha partecipato personalmente all'asta sarà il medesimo al quale l'immobile aggiudicato sarà trasferito.

L'unico modo per consentire il trasferimento dell'immobile ad altra persona è partecipare per conto della stessa tramite procura speciale notarile, da allegare alla domanda di partecipazione all'incanto.

Asta e comunione dei beni

I coniugi in comunione legale dei beni non hanno l'obbligo di partecipare insieme all'asta. E' sufficiente che uno dei due depositi la domanda di partecipazione e si presenti all'asta: l'immobile eventualmente aggiudicato entrerà automaticamente in comunione.

Nel caso si voglia invece evitare questo, il coniuge che vorrà risultare esclusivo titolare del bene dovrà partecipare singolarmente alla gara, precisando nella domanda che esso non cadrà in comunione riservandosi di produrre, in caso di aggiudicazione, idonea dichiarazione resa ai sensi dell'articolo 179 del codice civile stipulata con atto notarile.

Spese di trasferimento per beni acquistati all'asta

Di norma, l'entità di spese e di onorari per il trasferimento per di beni acquistati all'asta oscilla tra il 10% e il 15% circa del prezzo finale di aggiudicazione (anche inferiore in caso di concessione dei benefici per la prima casa), determinando così la restituzione all'acquirente di un residuo limitato della
somma affidata al professionista per tutte le procedure necessarie al trasferimento. Si precisa che le imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul "prezzo valore" non si applica alle procedure esecutive e concorsuali.

Immobile acquistato all'asta ed agevolazioni fiscali

È possibile usufruire delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa, a condizione che la volontà di usufruirne sia tempestivamente espressa già in sede di asta o meglio al termine della stessa.

Deve essere rilasciata apposita dichiarazione al professionista delegato nel momento in cui esso effettuerà l'atto di deposito della bozza del successivo decreto di trasferimento.

Immobile acquistato all'asta occupato da terzi

In caso l'immobile pignorato sia occupato da terzi in forza di regolare contratto, è bene sapere che i contratti di affitto, locazione o comodato non sono opponibili all'acquirente all'asta, salvo che non siano autorizzati dal giudice delle esecuzioni o che abbiano data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento.

In questo caso, non sono efficaci nei confronti dello stesso aggiudicatario oltre la prima scadenza del contratto di affitto e, se essa supera i 9 anni, non è opponibile oltre tale termine se non debitamente trascritto.

Mutuo ed asta

È possibile usufruire di un mutuo per l'acquisto di una casa all'asta. La stipula del contratto di mutuo sarà contestuale all'emissione del decreto di trasferimento e sull'immobile acquistato verrà iscritta ipoteca volontaria di primo grado.

Asta dismissiva

Nelle aste dismissive, se nella fase delle offerte palesi nessuno presenta offerte, di solito si procede al sorteggio fra le offerte presentate nella prima fase.

Se l'offerta è presentata in giorni o orari diversi da quelli stabiliti nell'avviso d'asta, le offerte sono escluse.

Offerenti dell'asta e presenza all'apertura dei plichi

È opportuno che gli offerenti siano presenti all'apertura dei plichi per evitare di perdere l'occasione di partecipare all'asta con aumento, o di avere notizia dell'aggiudicazione di un immobile con il conseguente obbligo di versamento del corrispettivo e delle spese.

Asta: numero massimo di immobili nell'offerta residuale

L'indicazione da parte dell'offerente del numero massimo di immobili nell'offerta residuale è necessaria per porre un limite al diritto e all'obbligo di acquisto da parte dell'offerente stesso: infatti nel momento in cui si aggiudica un numero di immobili pari a quello indicato come limite massimo, ogni altra offerta perde efficacia.

Presenza degli offerenti durante l'asta

Di solito l'offerente partecipa all'asta di persona. È possibile altresì partecipare all'asta tramite procuratore speciale autorizzato con procura notarile, da allegare alla domanda di partecipazione. Il procuratore speciale parteciperà all'asta per conto del soggetto che ha dato la procura, a favore del quale sarà aggiudicato il bene.

All'asta, infine, è possibile partecipare anche dando mandato a un avvocato, il quale può fare offerte per persona da nominare. L'avvocato nei tre giorni successivi all'asta dovrà dichiarare in cancelleria o al notaio incaricato il nome della persona per la quale ha fatto l'offerta, alla quale sarà aggiudicato il bene.

13 novembre 2013 · Andrea Ricciardi

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