L'asta immobiliare giudiziaria » Ecco il decalogo

All'interno dell'articolo alcune indicazioni pratiche utili per la corretta partecipazione all'asta. Anche se è sempre consigliabile rivolgersi per ogni dubbio alla cancelleria del giudice delle esecuzioni o al professionista delegato, leggendo questo utile decalogo, saprete muovervi abilmente anche da soli.

1 » Non dare per scontata la convenienza del prezzo d'asta

Anche se con l'acquisto all'asta è possibile aggiudicarsi un immobile a un prezzo molto inferiore rispetto al suo valore di mercato, è necessario non dare per scontato che l'importo di aggiudicazione sia sempre conveniente.

2 » Asta immobiliare: valutare i propri tempi

È opportuno considerare se si abbia o meno urgenza di disporre dell'immobile: i tempi per ottenerne l'effettiva disponibilità non sono sempre prevedibili.

3 » Prendere visione di tutti i documenti disponibili per l'asta

È molto importante prendere visione dell'avviso di vendita, della relazione di stima, delle planimetrie, delle fotografie e di tutti i documenti pubblicati su appositi siti web almeno 45 giorni prima dell'asta. L'elenco dei siti abilitati dal Ministero della Giustizia - oltre ai portali dei tribunali - è disponibile sul sito del Ministero www.giustizia.it - sezione strumenti, siti web aste giudiziarie.

4 » Asta giudiziaria: saper leggere la perizia

La perizia specifica anche i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che resteranno a carico dell'acquirente: è perciò importante saper interpretare ogni informazione contenuta nel documento.

5 » Visitare gli immobili messi all'asta

È indispensabile visitare l'immobile prima dell'asta con l'ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, anche per rendersi conto di persona di aspetti non menzionati nella perizia (come, ad esempio, il contesto ambientale), e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli. Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio le condizioni dell'immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.

6 » Definire il limite massimo della somma da investire nell'asta immobiliare

Prima di partecipare all'asta è opportuno decidere quanto si è disposti a spendere per l'acquisto, per non correre il rischio di farsi trascinare dall'emotività ed esporsi più del dovuto. Partecipare a un'asta richiede, dunque, calma e razionalità: prima di affrontare un acquisto sarebbe raccomandabile assistere a qualche vendita per capire come si svolge.

7 » Informarsi sulle spese d'asta

Sempre prima di prendere parte all'asta, è consigliabile informarsi sull'importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione (imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento).

8 » Asta: Attenzione alle modalità di pagamento

Chi acquista all'asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltà nell'istruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma è necessario informarsi attentamente sui relativi costi.

9 » Tener conto dei benefici fiscali per i beni acquisiti con l'asta

Ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano i medesimi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari. Le imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul "prezzo valore" non si applica alle procedure esecutive e concorsuali. La volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa già in sede di asta o meglio al termine della stessa.

10 » Disponibilità dopo l'asta: attenzione agli immobili occupati

Il decreto di trasferimento sottoscritto dal giudice delle esecuzioni costituisce titolo esecutivo e consente l'immediato rilascio dell'immobile. Tuttavia in caso di difficoltà - ad esempio se un immobile è occupato senza regolare contratto di affitto, o da inquilino moroso - il nuovo proprietario dovrà provvedere a proprie spese a eseguire lo sfratto, rivolgendosi a un legale che procederà all'immediata liberazione tramite ufficiale giudiziario.

13 novembre 2013 · Gennaro Andele

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