Agevolazioni fiscali prima casa con vendita entro cinque anni dall'acquisto

Secondo la consolidata giurisprudenza (Cass. SU. numero 1196 del 2000; numero 9149 del 2000; numero 3608 del 2003; numero 18300 del 2004; numero 20066 del 2005; nn. 20376 e 21718 del 2006; numero 13491 del 2008) i benefici fiscali prima casa sono subordinati al raggiungimento dello scopo per il quale vengono concessi: in caso di vendita entro cinque anni dall'acquisto di un immobile beneficiando delle agevolazioni prima casa, il mantenimento dell'agevolazione è accordato se il contribuente entro il successivo anno proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La dichiarazione di volontà, in tal senso espressa dell'acquirente, non è riferita ad una qualità astratta del bene, né costituisce una mera "dichiarazione di intenti" ma comporta l'assunzione di un vero e proprio obbligo verso il fisco, e, cioè, quello di adibire la casa acquistata a propria abitazione principale.

Deve, perciò, affermarsi che il beneficio fiscale, concesso al momento della registrazione dell'atto in base alla sola dichiarazione di volontà predetta, possa esser conservato solo se il contribuente realizzi l'intento dichiarato entro il termine triennale di decadenza fissato (prima dal dPR numero 634 del 1972, articolo 74 e poi dal dPR numero 131 del 1986, articolo 76) per l'esercizio del potere di accertamento dell'Ufficio (cfr. Cass. SU numero 1196 del 2000).

Ciò vale sia nel caso di vendita entro cinque anni, seguita dall'acquisto di altra abitazione entro l'anno, sia nel caso disciplinato dal primo comma della norma in esame, tenuto conto che l'agevolazione per l'acquisto della prima casa è, comunque, volta ad incentivare l'acquisto di un'unità immobiliare da destinare ad abitazione del compratore - in attuazione del precetto di cui all'articolo 47 Cost. - nel Comune di residenza o (se diverso) in quello ove lo stesso svolge la propria attività, ed è subordinata:

  1. al non possesso di altro immobile idoneo ad essere destinato a tale uso;
  2. all'assunzione dell'impegno, mediante dichiarazione formale resa nell'atto di compravendita, di risiedere o voler stabilire la propria residenza (anagrafica, cfr. Cass. numero 17595 del 2012) nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato (da ultimo, Cass. numero 13491 del 2008).

Questi i paletti posti dalla Corte di Cassazione nella sentenza numero 22944 del 9 ottobre 2013, respingendo per infondatezza il ricorso di un contribuente.

15 ottobre 2013 · Giorgio Valli

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  • salvociardo 25 marzo 2015 at 13:30

    Grazie Simone, volevo precisare che il mio ricorso al CTP non si riferiva al deposito dell'assegno, ma alla stesso recupero delle somme dall'agenzia delle entrate in quanto mi sono trovato, mio malgrado, ad acquistare prima della vendita dell'immobile in oggetto per una sopravvenuta impossibilità dell'acquirente di andare a rogito nei tempi previsti . Quindi per non perdere caparra mi sono trovato a dover acquistare come seconda casa con tutte le spese in più e adesso mi tocca anche rimborsare l'A delle E.

    • Simone di Saintjust 25 marzo 2015 at 14:03

      Bene. Ma anche nel nuovo contesto, l'unica azione ammissibile è quella di risarcimento danni nei confronti dell'acquirente qualora fosse venuto meno a clausole previste nel contratto preliminare.

      Danno quantificabile nell'importo equivalente ai benefici fiscali di cui non ha potuto godere, avendo venduto prima dei cinque anni ed avendo acquistato la nuova abitazione essendo già proprietario di altro immobile nello stesso territorio comunale.

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