Affitto o mutuo - quale la soluzione migliore?

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La scelta di comprare casa o prenderla in affitto risulta essere, in molti casi, molto soggettiva e dipendente da una serie di fattori variabili nel tempo: il periodo più o meno lungo per il quale si ha intenzione di rimanere in quella casa, la disponibilità finanziaria del nucleo familiare sia attuale che in prospettiva futura, la volontà o meno di effettuare un significativo investimento di capitale.

Ma dal punto di vista puramente economico, qual è la soluzione migliore?

Differenza fra mutuo ed affitto

Innanzitutto, la differenza sostanziale tra mutuo ed affitto consiste nel fatto che, mentre nel caso dell'acquisto tramite finanziamento, a fronte di un esborso mensile destinato al rimborso del mutuo, si diventa proprietari di un bene tangibile che acquista valore nel tempo, nel caso dell'affitto, a fronte di una spesa spesso paritetica alla rata di un mutuo, l'immobile non diventa di proprietà e si perde così la possibilità di beneficiare della valorizzazione economica dell'immobile nel tempo.

A questo si aggiunga che, per quanto riguarda l'affitto, i canoni vanno ad aumentare negli anni e gli incrementi sono legati solitamente all'inflazione o ai rinnovi contrattuali.

Meglio il mutuo o l'affitto?

Date queste premesse e, soprattutto, dato il livello ancora basso dei tassi, è probabile che la via migliore resti l'acquisto finanziato da un mutuo, soprattutto nelle grandi città, dove gli affitti sono sempre più alti. Nel caso di stipula di un mutuo, inoltre, esiste il vantaggio di poter detrarre fiscalmente gli interessi passivi.

Il mattone è ormai riconosciuto da tutti come ‘l'investimento rifugiò per eccellenza. Dal "XXI rapporto sul risparmio e sui risparmiatori in Italia" a cura di BNL/Centro Einaudi, recentemente pubblicato, emerge che la soddisfazione nei confronti dell'investimento in abitazioni si mantiene elevata: il 56% degli intervistati afferma di essere molto soddisfatto (percentuale analoga a quella dello scorso anno, corrispondente al massimo dal 1994). In generale, questo tipo di investimento viene visto come ottimo (il migliore possibile) e come il più sicuro.

A spingere verso l'alto il mercato immobiliare contribuiscono anche alcuni elementi, tra cui l'andamento problematico delle borse, che però negli ultimi mesi sembra stia lentamente migliorando, e, in generale, delle forme di investimento alternativo, l'esiguità del mercato della locazione ed il fatto che i rendimenti da locazione risultano essere competitivi rispetto ai rendimenti finanziari.

La propensione all'indebitamento

La propensione all'indebitamento da parte degli italiani è ancora bassa, pertanto il mercato italiano è un mercato a grandi potenzialità di sviluppo: lo stock dei mutui rappresenta solo il 10% del Prodotto interno lordo e c'è ancora ampio spazio per una crescita dei volumi. Infine, è bene ricordare che, andando più in là nel tempo rispetto alla durata del mutuo, la convenienza della scelta dell'acquisto dell'immobile aumenta ancor più dal momento che, in un caso, cessa di esistere la rata del mutuo ma, nell'altro, continua a sussistere l'esborso del canone di affitto.

L'importo del mutuo e i finanziamenti al 100%

Per fronteggiare l'incremento del costo degli immobili ed il peggioramento del rapporto "reddito disponibile/costo dell'immobile" le famiglie stanno orientando le loro richieste su mutui a più lunga durata e di importo più elevato (l'attuale importo medio si avvicina ai 100.000 Euro).

Un fenomeno ricollegabile all'incremento del costo degli immobili è l'aumento della percentuale di finanziamento richiesto sul valore dell'immobile: negli ultimi mesi, per i mutui recenti (erogati negli ultimi 5 anni), tale percentuale si è attestata intorno al 61%, in crescita rispetto al 57% del 2001 (Fonte Databank maggio 2004).

Tale aumento è stato reso possibile, da un lato, da un minor costo del denaro, dovuto anche alla maggior erogazione di mutui a tasso variabile, e, dall'altro, dalla commercializzazione, da parte di alcune banche, di mutui con finanziamenti superiori all'80%.

Ai sensi di quanto previsto dal Decreto Legislativo numero 385 del 1° settembre 1993, le Banche possono concedere mutui di credito fondiario per una durata massima di 30 anni e per un ammontare massimo pari all'80% del valore di stima dei beni immobili ipotecati o del costo delle opere de eseguire sugli stessi.

Facendo l'ipotesi di una casa che valga 150 mila euro, occorrerebbe quindi disporne di 30 mila per poter accedere a questo tipo di finanziamento. Tuttavia un provvedimento della Banca d'Italia consente di fare eccezione a questa regola e arrivare fino al 100% del valore dell'immobile.

Le forme di garanzia del mutuo

In particolare, le Banche, per erogare finanziamenti superiori all'80%, possono richiedere forme di garanzia aggiuntive, tra le quali il pegno su titoli, una sorta di ipoteca, posta però su un bene diverso da un immobile, o, più comunemente, una polizza fidejussoria. In quest’ultimo caso la polizza viene emessa da una Compagnia di Assicurazioni abilitata e copre la parte di finanziamento che eccede l'80% del valore dell'immobile. Più nel dettaglio, la Compagnia di Assicurazioni presta garanzia a favore della Banca contro il rischio di insolvenza da parte del debitore in relazione alla quota in eccesso rispetto all'80% del valore dell'immobile.

Molto spesso, le Banche, ad ulteriore garanzia, richiedono la stipula, oltre che di una polizza incendio, obbligatoria per tutti i mutui, anche di una polizza vita, per tutelarsi maggiormente contro il rischio di insolvenza causato dal decesso del mutuatario.

I mutui al 100% sono offerti in Italia ancora da poche Banche, soprattutto dalle specializzate, e, dato il loro importo solitamente più elevato, hanno in genere una durata più elevata rispetto alla media: da 15 fino a 25-30 anni. Per quanto riguarda il tipo di tasso non ci sono vincoli particolari: si trovano mutui al 100% con differenti tipologie di tassi, dal fisso al variabile al flessibile.

Una limitazione è data invece dal fatto che, normalmente, i mutui al 100% sono concessi solo per l'acquisto o la costruzione della prima casa. Nel caso di seconda casa, l'importo massimo finanziabile torna ad essere pari ad un massimo dell'80%. Il mutuo al 100% del valore dell'immobile è dedicato soprattutto alle giovani coppie: in questo modo, anche chi è all'inizio del proprio percorso lavorativo e non ha ancora molti risparmi può diventare proprietario di un immobile!

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19 giugno 2008 · Piero Ciottoli

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