Affitto in nero » Nullo il contratto verbale anche se l'inquilino denuncia il proprietario al fisco

Il Tribunale di Roma, con una recente sentenza, ha sancito la nullità, per difetto di forma, dei contratti di affitto non stipulati in forma scritta.

La pronuncia emessa dai giudici capitolini mette un freno alla prassi della denuncia verbale dei rapporti locatizi da parte di coloro che erano stati costretti ad affittare un appartamento in nero; prassi incentivata dalla norma sulla cedolare secca. Il requisito della forma scritta resta elemento fondamentale per la validità di qualsiasi locazione abitativa.

Prima di esaminare, però, il verdetto e fornire le spiegazioni in merito, facciamo un passo indietro, analizzando la prassi della denuncia delle locazioni in nero.

Affitto in nero: la cedolare secca

L'introduzione della cedolare secca dal 7 giugno 2011, aveva inciso profondamente sull'evasione fiscale derivante dalla locazione di immobili: infatti, chi denunciava al fisco il proprietario dell'appartamento concesso in locazione – con affitto in nero, o con contratto registrato elusivamente a titolo di comodato gratuito – aveva diritto, per i quattro anni successivi, ad un canone ultraleggero, pari al triplo della rendita catastale. La denuncia poteva anche avvenire semplicemente attraverso la registrazione verbale del contratto di locazione.

L'Agenzia delle entrate aveva accolto con grande entusiasmo la norma, precisando (con la circolare numero 26/E/2011) che avrebbe accettato anche le denunce verbali da parte dei conduttori (la denuncia era, ed è, preceduta dal pagamento di tutta l'imposta di registro evasa, con interessi e sanzioni). La circolare 26/E/2011, infatti, riportava, fra l'altro In caso di omessa registrazione del contratto di locazione ovvero nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio, può procedere alla formalità di registrazione anche una delle parti contraenti, pur in assenza di un apposito contratto scritto.

Il comma 5, dell'articolo 3 del decreto legislativo legislativo 14 marzo 2011, numero 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) prevedeva un inasprimento delle sanzioni se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non era indicato o era indicato in misura inferiore a quella effettiva.

Era inoltre previsto che si applicassero in misura raddoppiata le sanzioni amministrative di cui all'articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, numero 471.

Pertanto, la sanzione amministrativa dal 120 al 240 per cento dell'imposta dovuta, con un minimo di 258 euro, prevista dal comma 1 del citato articolo 1, in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi si applicava nella misura dal 240 al 480 per cento dell'imposta dovuta, con un minimo di 516 euro.

In caso di dichiarazione del canone in misura inferiore, le sanzioni amministrative previste dal comma 2 del citato articolo 1 nella misura dal 100 al 200 per cento della maggiore imposta dovuta, si applicavano nella misura dal 200 al 400 per cento.

Inoltre, in deroga a quanto previsto dal decreto legislativo 19 giugno 1997, numero 218, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione dell'accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuente all'impugnazione dell'accertamento, le sanzioni amministrative previste dall'articolo 1, commi 1 e 2, e dall'articolo 13, comma 1, del citato decreto legislativo numero 471 del 1977 si applicavano senza riduzioni.

Queste regole, in effetti, erano state stabilite per colpire massicciamente l'evasione fiscale che, secondo analisi recenti, nel comparto dei redditi immobiliari arrivava a percentuali altissime.

I proprietari non in regola che non avevano affatto registrato i contratti o che pagavano le tasse su un affitto minore di quello denunciato avevano tempo fino al 6 giugno 2011 per sanare la situazione.

Chi non aveva rispettato i termini concessi per l'emersione dei contratti di locazione, permanendo nell'irregolarità, rischiava di vedere trasformato il contratto illegittimo in una locazione di durata 4 anni + 4 con un affitto molto contenuto (pari a tre volte la rendita catastale, notoriamente assai bassa e non rispondente al valore di mercato dell'immobile).

Ma la recente sentenza del Tribunale di Roma ha cambiato le carte in tavola.

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