Affitto in nero » Evitare lo sfratto e pagare meno il padrone di casa

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1. Affitto in nero - Come evitare lo sfratto?
2. Affitto in Nero - I vantaggi previsti per chi denuncia al fisco il proprietario dell'appartamento concesso in locazione con affitto in nero
3. Affitto in Nero - I benefici (poi abrogati) per chi denuncia un contratto di affitto in nero
4. Affitto in Nero - Controllo registrazione

Affitto in nero - Come evitare lo sfratto?

Sono in affitto, in nero, dall'ottobre del 2009 e in questi quattro anni ho più volte chiesto di regolarizzare l'affitto, per poter avere la residenza, ed altre pratiche burocratiche.

Mi è sempre stato negato.

Ora, da febbraio, non pago il canone per problemi economici, e vogliono sfrattarmi.

C'è qualcosa, che posso fare, visto che non ho mai avuto un contratto regolare?

C'è qualche scappatoia?

Affitto in Nero - I vantaggi previsti per chi denuncia al fisco il proprietario dell'appartamento concesso in locazione con affitto in nero

Chi denuncia al fisco il proprietario dell'appartamento concesso in locazione, con affitto in nero, o con contratto registrato elusivamente a titolo di comodato gratuito, ha diritto, per i quattro anni successivi, ad un canone ultraleggero.

Questo, grazie al decreto legislativo del 14 Marzo 2011, laddove all'articolo 3, comma 8, stabilisce che:Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

    1. la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
    2. al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge numero 431 del 1998;
    3. a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e' fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

 

Al comma 9, dell'articolo già citato, è disposto che: le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, numero 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:

    1. nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
    2. sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.

 

E ancora, al comma 10, dell'articolo 3, del decreto legislativo del 14 Marzo 2011, si nota che: La disciplina di cui ai commi 8 e 9 non si applica ove la registrazione sia effettuata entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto.

Quindi, in parole povere, l’omessa registrazione determina a vantaggio dell'inquilino i seguenti effetti:

  1. la durata della locazione viene stabilita in quattro anni dalla data della registrazione (volontaria o d'ufficio), rinnovabili per altri quattro anni quasi automaticamente (l'inquilino, a differenza del locatore, può sempre recedere dal contratto per gravi motivi);
  2. l'affittuario sarà tenuto a pagare, sin dalla data di registrazione della locazione, un canone in misura pari al triplo della rendita catastale (oltre all'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 % dell'aumento degli indici ISTAT).



Affitto in Nero - I benefici (poi abrogati) per chi denuncia un contratto di affitto in nero

Questa legge, ha introdotto nuove regole per contrastare il ricorso agli affitti in nero (ovvero non dichiarati al fisco) assai diffusi nel nostro Paese, soprattutto nelle locazioni con gli studenti universitari.

L'inquilino che segnala un affitto in nero riceve una sorta di premio, consistente nella possibilità di continuare ad abitare l'immobile pagando però un canone molto scontato al locatore, diverso da quello inizialmente pattuito e pari al triplo della rendita catastale.

E visto che i valori catastali sono fermi da molti anni (ed in più molte case abusive risultano addirittura non censite al catasto) a beneficiarne è l’inquilino denunciante, che per un quadrienno paga canoni molto contenuti.

A Milano, ad esempio, si potrebbe pagare poco più di 170 euro al mese per un trilocale in semicentro.

A Roma, invece, stando a simulazioni molto affidabili, anche ad una riduzione del canone pari al 90%.

Il padrone di casa, infatti, non avendo registrato e dichiarato al Fisco il contratto, deve, per legge, accettare l'importo più basso stabilito dalla legge ed è costretto a rinunciare, in questo modo, all'affitto che aveva inizialmente concordato con il conduttore.

In pratica viene introdotto un principio tanto efficace quanto elementare, che dovrebbe ispirare qualsiasi misura finalizzata alla lotta all'evasione fiscale: il “conflitto di interesse”.

La novità più interessante per i debitori, riguarda l’automatica riduzione del canone anche fino al 90%, che fa gola agli inquilini non morosi nel caso in cui si decidessero finalmente a denunciare il proprietario di casa.

Ma non solo, infatti c'è anche che la possibilità di non corrispondere quanto concordato, senza alcuna possibilità, per il proprietario, di poter utilizzare il recupero del credito, anche in assenza di denuncia all'Agenzia delle Entrate.

Se, infatti, il contratto di affitto è in nero, o è mascherato a titolo di comodato gratuito, non c’è nulla di nuovo sotto il sole: non esistono le basi per un recupero giudiziale di quanto concordato come affitto ed il proprietario rischierebbe, intraprendendo un’azione legale, anche le salate sanzioni previste dalla legge e riportate in apertura dell'articolo.

Se, invece, il contratto è registrato per un importo inferiore a quello effettivamente corrisposto per la locazione la legge prevede la sua completa nullità.

Con un contratto di locazione nullo torniamo allo scenario già analizzato per l’affitto in nero o per quello registrato come comodato gratuito ed eventuali canoni non riscossi dal proprietario non potrebbero essere richiesti nè recuperati in via giudiziale.

Comunque, prima di attivare la procedura è necessario verificare che il contratto non sia effettivamente stato registrato.

Affitto in Nero - Controllo registrazione

Il controllo sulla registrazione del contratto si può fare mediante l’accesso al Cassetto Fiscale dei Servizi Telematici dell'Agenzia delle Entrate.

Le informazioni sono visualizzate al percorso: La mia scrivania - Consultazioni - Cassetto Fiscale - Dati Patrimoniali - Atti del Registro.

Selezionando l’anno di registrazione verranno visualizzati tutti gli atti registrati in cui è parte l’utente.

Per accedere al Cassetto Fiscale è sufficiente essere registrati ai Servizi Telematici dell'Agenzia delle Entrate e avere il Codice PIN (codice identificativo personale).

Se non risulta alcuna registrazione della locazione, bisogna anche poter dimostrare di pagare un affitto e di non essere semplici “ospiti“: per fare ciò è sufficiente avere delle prove come delle ricevute di pagamento, utenze intestate o bonifici.

In bocca al lupo.

5 aprile 2013 · Paolo Rastelli

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