Affitti in nero - come pagare meno e prolungare il contratto

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Affitti in nero - cosa può fare l'inquilino per pagare meno e prorogare la durata del contratto di locazione

Con l’introduzione della cedolare secca dal 7 giugno 2011, sono cambiate le regole sull’evasione fiscale: da sempre molto critico nei confronti di questa riforma, che non garantirebbe adeguate protezioni per gli inquilini, il SUNIA (Sindacato Unitario Nazionale Inquilini e Assegnatari) ha comunque preparato un vademecum dei diritti dell'inquilino, per spiegare i cambiamenti.

Le nuove regole, in effetti, sono state stabilite per colpire massicciamente l’evasione fiscale che, secondo analisi recenti, nel comparto dei redditi immobiliari arriva a percentuali altissime. I proprietari non in regola che non avevano affatto registrato i contratti o che pagavano le tasse su un affitto minore di quello denunciato avevano tempo fino al 6 giugno per sanare la situazione: chi non lo ha fatto e permane nell’irregolarità rischia di vedere trasformato il contratto illegittimo in una locazione di durata 4 anni + 4 con un affitto molto contenuto (pari a tre volte la rendita catastale, notoriamente assai bassa e non rispondente al valore di mercato dell'immobile).

Cosa si deve aspettare l'inquilino?

  1. l'inquilino  potrà ricevere dal proprietario una comunicazione, tramite lettera raccomandata, con la quale viene informato che lo stesso ha optato per l'applicazione della cedolare secca;
  2. la comunicazione deve obbligatoriamente contenere la rinuncia del proprietario a richiedere aumenti di qualsiasi natura e titolo per tutto il periodo in cui opta per il nuovo regime fiscale (clausole Istat, aumenti per lavori, aumenti scadenzati nel tempo di canoni e degli oneri accessori se integrati nel canone) altrimenti è inefficace e rende non valida fiscalmente l'opzione. In caso di più proprietari la rinuncia vale comunque per tutti gli aumenti, indipendentemente dal fatto che abbia optato per la cedolare uno solo dei proprietari.

Contratti in nero e irregolari

Il proprietario che ha in corso contratti scritti e non registrati, contratti non scritti e non registrati, contratti registrati ma per un importo minore di quello realmente pagato dall'inquilino e comodati fittizi, aveva sessanta giorni di tempo, a partire dal 6 aprile 2011. Tale termine è scaduto il 6 giugno 2011, pertanto dal 7 giugno 2011 i proprietari che non hanno sanato l'irregolarità rischiano pesanti sanzioni.

Sanzioni scattate dal 7 giugno 2011

Il proprietario che non ha provveduto a registrare entro il 6 giugno 2011 queste situazioni di irregolarità del contratto di locazione sarà obbligato ad un contratto che ha le seguenti caratteristiche:

  1. durata 4 anni + 4;
  2. canone di affitto non superiore al triplo della rendita catastale con aggiornamento Istat del 75% a partire dal secondo anno.

L'inquilino può:

  1. verificare la raccomandata del locatore che opta per la cedolare secca;
  2. controllare, a partire dal 7 giugno 2011,  la eventuale mancata sanatoria delle situazioni irregolari da parte del proprietario.  L'avvenuta registrazione del contratto può essere verificata mediante accesso al cassetto fiscale dei servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate;
  3. verificare la rendita catastale dell'immobile locato;
  4. effettuare,  nel caso di mancata registrazione della locazione da parte del proprietario, la registrazione  della locazione  in base all'articolo 3 comma 8 del D. Lgs. 23/2011.  Così come previsto dalla circolare 26/E, va presentata all'ufficio apposita denuncia in doppio originale unitamente al modello 69 debitamente compilato;
  5. applicare il canone come determinato dalla legge;
  6. procedere ad eventuali azioni giudiziali.

Cosa cambia economicamente per l'inquilino se il proprietario opta per la cedolare secca

  1. il canone contrattuale rimane invariato;
  2. non dovrà più pagare l'imposta di registro e di bollo sulla locazione, per la parte a suo carico;
  3. non dovrà più pagare, per la parte a suo carico, le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto;
  4. non dovrà pagare aumenti Istat e ogni altro aumento (per lavori, per incrementi comunque scadenzati, per oneri accessori se conglobati nel canone, ecc.) decorrenti da gennaio 2011. Ove fossero già stati applicati aumenti scattati prima dell'opzione vanno restituite le relative somme già percepite dal proprietario.
  5. per l'inquilino fiscalmente non cambia nulla.

Tratto da "Vademecum dei diritti (pochi) e dei vantaggi (scarsi) per l'inquilino su cedolare secca e contratti irregolari - Cosa fare dal 7 giugno 2011" a cura di Sunia

30 giugno 2011 · Rosaria Proietti

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