Acquisto casa - le visure ipotecarie e la trascrizione del compromesso

1. Le visure ipotecarie da compiere necessariamente prima di acquistare casa
2. Il compromesso o contratto preliminare di compravendita
3. La trascrizione del compromesso
4. Verificare che l'agenzia immobiliare abbia registrato il contratto preliminare concluso

Le visure ipotecarie da compiere necessariamente prima di acquistare casa

Prima di acquistare un'immobile è sicuramente utile avere più informazioni possibili sullo stesso e, soprattutto, accertarsi di effettuare l'acquisto dal legittimo proprietario.

Premesso che verifiche di questo tipo sono svolte dal notaio che redige l'atto di vendita, nella sua pubblica funzione di garanzia, è importante sapere che l'Agenzia delle Entrate mette a disposizione di ogni cittadino alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione di un immobile.

Per esempio, effettuando un'ispezione ipotecaria è possibile visionare i dati riguardanti le tipologie di "formalità" presenti nei Registri immobiliari.

Quando si parla di "formalità", si fa riferimento alle trascrizioni, alle iscrizioni e alle annotazioni:

In sintesi, con l’ispezione ipotecaria è possibile verificare il legittimo proprietario dell’immobile e la presenza sullo stesso di ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.

Le ispezioni ipotecarie possono essere richieste presso gli sportelli degli uffici provinciali – Territorio, oppure online sul sito internet dell’Agenzia.

Il compromesso o contratto preliminare di compravendita

In tante occasioni, un passaggio che precede il rogito è quello del contratto preliminare (il cosiddetto "compromesso"). Si tratta, sostanzialmente, di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile si avrà solo con la firma di quest'ultimo.

Di regola, il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata: perché, ad esempio, l'acquirente è in cerca di un finanziamento (un mutuo) oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il motivo per il quale si stipula il preliminare è appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi.

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute:

  1. l'imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
  2. l'imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
  3. Se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro trenta giorni.

Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l'imposta proporzionale di registro:

  1. 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  2. 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In questi casi, dall'imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare.

Se per le somme versate in occasione della stipula del contratto preliminare manca una espressa qualificazione, oppure se è dubbia l’intenzione delle parti sulla natura delle stesse, le somme vanno considerate acconti di prezzo.

Anche quando il trasferimento è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria.

Il versamento di un acconto, rappresentando l'anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell'imposta. In questo caso, l'imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro).

La caparra confirmatoria, anche se prevista da un'apposita clausola contrattuale, non costituisce, invece, il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. La stessa non è, quindi, soggetta a Iva e andrà pagata l'imposta di registro proporzionale.



La trascrizione del compromesso

E' bene evidenziare che la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.

Pertanto, potrebbe accadere che, nonostante il "compromesso", il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona, costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio un usufrutto) o iscriva ipoteca.

In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni, non anche l'annullamento della vendita o dell'iscrizione dell'ipoteca.

Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, la legge mette a disposizione lo strumento della trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.

In tal modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore.

Per la trascrizione del preliminare è necessario l'intervento del notaio. In questo caso, all'imposta di registro e all'imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell'imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

Verificare che l'agenzia immobiliare abbia registrato il contratto preliminare concluso

I mediatori immobiliari hanno l'obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività.

In generale, per gli affari conclusi con l'intervento degli agenti immobiliari, l'obbligo di richiedere la registrazione nasce con riferimento ai contratti preliminari e all'accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
Non sono, invece, soggetti a registrazione gli incarichi di vendita conferiti al mediatore, la proposta di acquisto e l'accettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

25 agosto 2014 · Stefano Iambrenghi

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Stai leggendo Acquisto casa - le visure ipotecarie e la trascrizione del compromesso Autore Stefano Iambrenghi Articolo pubblicato il giorno 25 agosto 2014 Ultima modifica effettuata il giorno 30 aprile 2017 Classificato nella categoria preliminare di compravendita della casa e perfezionamento dell'acquisto Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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