Il compromesso o contratto preliminare di compravendita

In tante occasioni, un passaggio che precede il rogito è quello del contratto preliminare (il cosiddetto "compromesso"). Si tratta, sostanzialmente, di un accordo tra venditore e compratore con il quale essi si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile si avrà solo con la firma di quest'ultimo.

Di regola, il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata: perché, ad esempio, l'acquirente è in cerca di un finanziamento (un mutuo) oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Il motivo per il quale si stipula il preliminare è appunto quello di impegnare giuridicamente le parti durante il tempo necessario a risolvere questi problemi.

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute:

  1. l'imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
  2. l'imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
  3. Se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro trenta giorni.

Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l'imposta proporzionale di registro:

  1. 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
  2. 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In questi casi, dall'imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo sarà poi detratta quella pagata sul preliminare.

Se per le somme versate in occasione della stipula del contratto preliminare manca una espressa qualificazione, oppure se è dubbia l'intenzione delle parti sulla natura delle stesse, le somme vanno considerate acconti di prezzo.

Anche quando il trasferimento è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria.

Il versamento di un acconto, rappresentando l'anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell'imposta. In questo caso, l'imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro).

La caparra confirmatoria, anche se prevista da un'apposita clausola contrattuale, non costituisce, invece, il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. La stessa non è, quindi, soggetta a Iva e andrà pagata l'imposta di registro proporzionale.

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