Accollo del mutuo [Commento 3]

  • Guida Mutui 8 luglio 2008 at 12:49

    Si parla di accollo di un mutuo quando si acquista un'abitazione su cui grava già un mutuo.

    In tal caso il venditore dell'abitazione può contestualmente attuare il trasferimento del mutuo all'acquirente.

    In tale circostanza le rate del mutuo ed il rimborso del capitale ad esso relativo, saranno a carico del nuovo proprietario.

    A fronte di tale accollo, il mutuo residuo, in linea capitale, dovrà essere decurtato dal prezzo convenuto per la compravendita. In sede di stipula dell'atto definitivo di cessione dell'immobile, si provvederà al conguaglio della quota interessi relativa alla rata in scadenza e, quindi, successiva alla data di questo atto.

    Se il mutuatario è il costruttore, occorre accertarsi che la banca abbia provveduto a frazionare tra le varie abitazioni il mutuo originario contratto sull'intero edificio.

    Questo controllo è di grande importanza, perché ci si potrebbe trovare nella paradossale situazione di dover pagare il mutuo di tutte le abitazioni costruite.

    Inoltre l'acconto versato, sommato all'ammontare del mutuo in accollo, non deve superare il prezzo pattuito per l'acquisto dell'appartamento.

    Nell'accollo del mutuo assistito da ipoteca, le banche creditrici devono dare il loro assenso e normalmente non liberano il mutuatario originario (anche se si può richiedere di esserne liberato).

    Questo accade perché l'accollo ha carattere cumulativo e non liberatorio. Ciò significa che i responsabili del debito ipotecario sono sia il contraente originario, sia il liberante.

    Le banche possono anche non aderire all'accollo, nell'ipotesi in cui ritengano che il subentrante non abbia i requisiti per poter soddisfare il credito.

    LA DOMANDA

    Sto acquistando un appartamento di nuova costruzione. Tutto il fabbricato è gravato da un mutuo richiesto dalla società costruttrice. Poiché ho intenzione di accollarmi una quota del mutuo, quali garanzie devo richiedere?

    In caso di edificio o complesso condominiale, il debitore (la società costruttrice) e il terzo acquirente del bene ipotecato, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia. Questo avviene con atto autenticato dal notaio (atto di frazionamento) mediante il quale la banca procede, su richiesta del mutuatario, a suddividere il mutuo per tante quote quante sono le unità immobiliari offerte in garanzia, in funzione del valore di ogni singola porzione immobiliare. Il Conservatore dei Registri Immobiliari annota la suddivisione e il frazionamento in margine all'iscrizione ipotecaria presa a garanzia del mutuo erogato. Dato che i tempi d'annotamento sono lunghi (circa un anno), l'atto di frazionamento e l'avvenuto deposito della nota ipotecaria da parte del notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari saranno di per sé sufficienti a garantire ogni singolo acquirente dal rischio consistente nella possibile insolvenza del debitore originario, che coinvolgerebbe indistintamente tutti i proprietari delle singole unità immobiliari.

    È evidente che si debba pretendere il frazionamento del mutuo prima dell'atto definitivo di compravendita.

    Solo così ogni proprietario potrà e dovrà rispondere nei limiti della propria quota e non in solido con il costruttore o con gli altri proprietari.

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